Die Varianten der Immobilienbewertung

Verkehrswertermittlung

Die Begriffe „Verkehrswert-“ und „Marktwert-Gutachten“ können im Bereich der Immobilienwirtschaft synonym gebraucht werden. Die Art des Gutachtens hängt davon ab, wofür Sie es brauchen: beispielsweise, um eine Immobilie zu finanzieren, deren Rendite zu ermitteln, sie zu verkaufen – oder den angemessenen Preis für Ihren Verkauf festzulegen. Dafür gibt es preiswerte Online-Gutachten, beispielsweise bei uns. Grundlage bildet hierbei die Objektdatenbank diverser Immobilienportale mit ihren millionenfachen Vergleichsdaten sowie konkrete Verkaufspreise die von Banken, Notaren usw. geliefert werden. Das Gutachten, das Sie dann bekommen, ist ein freies Wertgutachten – das sehr fundiert und für die allermeisten Bedürfnisse perfekt ist: Sie haben sich des Marktwert versichert, können Kaufinteressenten etwas Handfestes mitgeben, auch viele Banken werden es akzeptieren.

Zu berücksichtigen ist allerdings: freie Wertgutachten haben vor Gericht keinen Bestand. Das kann bei Erbstreitigkeiten, Zwangsversteigerungen und Ähnlichem wichtig werden. Dann brauchen Sie entweder einen staatlich anerkannten Immobiliengutachter oder einen öffentlich bestellten, vereidigten Sachverständigen mit IHK-Zulassung. Diese Gutachter haben natürlich ihren Preis.

Warum ist die richtige Wertermittlung so wichtig?

Vor allem für Verkäufer gilt: Ihre Rendite hängt davon ab, den marktgerechten Preis für die zu verkaufende Immobilie zu kennen. Sonst können Sie ganz schnell Geld „kaputt machen“:

Zu hohe Kaufpreisvorstellungen werden den Verkauf erheblich verzögern und lassen nicht selten die Immobilie „verbrennen“: Wer mit überzogenen Preisvorstellungen einsteigt, wird den Preis immer weiter senken müssen. Und das geschieht mehr oder weniger öffentlich, jeder kann es mitverfolgen. Denn wer sich in einer bestimmten Region für einen speziellen Immobilientyp interessiert, wird immer wieder auf Ihr Angebot stoßen – und sieht, wie der Preis verfällt. Ergebnis: Schnell entsteht der Eindruck, „mit dieser Immobilie stimmt was nicht!“

Und zu niedrig angesetzte Kaufpreise führen natürlich ganz direkt zu Verlusten.

Wie wird ein realistischer Verkehrswert errechnet?

Gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sind grundsätzlich drei Verfahren zur Verkehrswertermittlung zulässig.

1. Das Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren werden vergleichbare Immobilien und deren aktuelle Kaufpreise zur Berechnung abgeglichen. Sie sollten wirklich vergleichbar sein. Das bedeutet: Sie weisen ähnliche Merkmale hinsichtlich Lage, Nutzung und Beschaffenheit auf. Auch der Zustand der Immobilie, ihr Baujahr, die Außenanlagen, das Wohn- und soziale Umfeld spielen eine wichtige Rolle dabei. Dieses Verfahren wird gern bei Grundstücken, Ein- und Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen, Doppelhaushälften oder baugleichen Reihenhäusern angewandt. Darum ist das Ergebnis des Verkehrswertverfahrens auch das beliebteste Immobiliengutachten: das Wertgutachten. Mehr darüber hier

Sonderfall Grundstücksverkauf

Eine Besonderheit stellt der Verkauf von Grundstücken dar – hier wird der Bodenrichtwert über die gleichnamige Bodenrichtwertkarte ermittelt. Die Merkmale, die da zum Vergleich hinzugezogen werden, sind ähnlich wie bei Immobilien, nur spielen bei einem Grundstücksverkauf auch Dinge wie Qualität und Eigenschaften des Bodens an sich, vorherrschende oder geplante Bebauung des Umfelds, sowie vor allem der aktuelle Erschließungsgrad eine wichtige Rolle.

Einen Überblick über die Bodenrichtwertkarten aller Bundesländer finden Sie hier: https://www.immobilienwertanalyse.de/bodenrichtwerte/

2. Ertragswertverfahren

Der Verkehrswert einer Immobilie wird meist dann über das Ertragswertverfahren ermittelt, wenn nicht deren Eigennutzung, sondern die zu erwartende Rendite im Vordergrund steht. Bei diesem Verfahren sind der Wert der baulichen Anlage sowie der Bodenwert die wichtigsten Faktoren. Bei vermieteten Objekten fließt hier natürlich auch in die Berechnung ein, welche Jahresnettokaltmiete zu erwarten ist.

3. Sachwertverfahren

Dieses Verfahren wird vor allem dann genutzt, wenn es keine vergleichbaren Immobilien gibt, die verkauft werden sollen oder die üblichen Mieten einfach nicht exakt kalkuliert werden können. Dann wird der Wert des Grundstücks getrennt vom Objekt ermittelt. Mit Blick auf das Objekt werden dann auch andere Fakten berücksichtigt, etwa: Wieviel hat der Bau gekostet, wie groß ist die Wertminderung durch das Alter des Gebäudes? Der Grundstückswert orientiert sich natürlich am Bodenwert in der Region.