Bodenrichtwert
Wie werden die Daten ermittelt?
Relativ einfach ist die Ermittlung dieses Werts, wenn in unmittelbarer Nachbarschaft – bei ähnlichen Bodenbedingungen – schon Grundstücke (bebaut oder nicht) verkauft worden sind. Dann besteht die Wertermittlung aus einem Durchschnittswert der Summe aller bereits getätigten Grundstücksverkäufe. Das nennt sich „Vergleichswertverfahren“. Gibt es keine Vergleichswerte, müssen die „harten Fakten“ des jeweiligen Grundstücks zusammengetragen und bewertet werden. Zu diesen harten Fakten gehören Dinge wie die Grundstücksform, die Bebauung rundum, bebaubare Fläche und Bebauungsvorschriften im unmittelbaren Umfeld. Natürlich auch Lage, Infrastruktur, Versorgungsumfeld, Nachbarschaft, Bepflanzung und Erschließungsgrad der Umgebung. Ein ganz wichtiger Faktor kann die Bodeneigenschaft sein – da ist insbesondere auf mögliche Altlasten zu achten. Auch hier gilt: Meist geht es nicht um einzelne Grundstücke, sondern um eine Daten- und Faktensammlung, aus der ein Durchschnittswert gebildet wird.
Wo kommen all die Daten her?
Dafür bilden die amtlichen Kaufpreissammlungen die Grundlage. Diese Sammlungen werden von bundesweit existierenden Gutachterausschüssen seit 1960 für alle Grundstückswerte in Deutschland geführt. Die Sammlung dieser Daten ist Pflicht, so fordert es das damals erlassene Baugesetz. Ziel ist, mithilfe eines unabhängigen Gremiums aus Immobiliensachverständigen für Transparenz auf dem Grundstücksmarkt zu sorgen. Wie funktioniert das, ganz konkret? Die Daten werden unter mathematisch-statistischen Aspekten – und unter Wahrung des Datenschutzes - analysiert und in zusammengefasster Form publiziert. In dieser Form bilden sie die Grundlage von Verkehrswertgutachten privater Sachverständiger wie auch von Beleihungswertgutachten der Banken.
Bodenrichtwerte sind nur Annäherungswerte
Mit der Beschreibung oben wird schon klar: Bodenrichtwerte sind lediglich Anhaltspunkte. Sie beziffern den unverbindlichen, aus den Erfahrungswerten der Vergangenheit hochgerechneten Grundstückswert. Trotzdem ist ein Bodenrichtwert ein guter Anhaltspunkt – vor allem für Menschen, die sich erstmals mit dem Verkauf oder Kauf einer Immobilie in einer bestimmten Region, Kommune, einem Großstadtviertel oder in einer ländlichen Lieblingsgegend beschäftigen. Wird der Immobilienkauf dann konkreter, müssen sich Kaufinteressierte – und erst recht natürlich Immobilienverkäufer – mit dem sehr viel exakteren Verkehrswert der betreffenden Immobilie beschäftigen. Am besten in Form eines professionell erstellten Verkehrswertgutachtens.
Wo finde ich die Daten zum Bodenrichtwert meiner Immobilie?
Zuständig für die Sammlung aller Bodenrichtwert-Daten sind Gutachterausschüsse, die in den Bundesländern der BRD an unterschiedlichen Stellen angesiedelt sind, etwa bei den Kommunen selbst, bei Vermessungs- und Katasterämter oder in kreisfreien Städte und Landkreisen in den jeweiligen Regionaldirektionen. Da Immobilienpreise – und damit auch der Bodenrichtwert – aber immer mehr an Bedeutung gewinnen, ist es seit 2009 aber außerdem auch gesetzliche Pflicht, bei einer oder mehreren regionalen Verwaltungsbehörden zusätzlich noch obere Gutachterausschüsse (OGA) oder zentrale Geschäftsstellen (ZG) zu bilden. Deren Aufgabe besteht vor allem darin, auf die Einhaltung einheitlicher Standards im jeweiligen Bundesland hinzuwirken. Sie alle veröffentlichen die Daten der Bodenrichtwerte, für die sie zuständig sind. Mündliche Auskunft ist in der Regel kostenlos, für Datensammlungen auf Datenträgern etc. kann durchaus eine Gebühr erhoben werden. Seit 2004 gibt es das Gemeinschaftsportal „Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland“, es wird ständig weiter entwickelt: https://www.bodenrichtwerte-boris.de
