Immobiliengutachter, Makler oder Schnellbewertung?

Um es gleich zu sagen: Am Ende aller Berechnungen eines Immobilienwerts bestimmen vor allem Angebot und Nachfrage den Preis. Darum können wir Ihnen hier sicher nicht den ultimativen Rat geben, was besser ist: ein Immobiliengutachten, die Begutachtung durch einen Makler oder die Schnellbewertung. Denn all das hat Vor- und Nachteile. Und es hängt auch von den Bedürfnissen des Verkäufers ab: Wie viel Unterstützung wünscht der sich, wo kann er sie finden? Und: Welche Besonderheiten hat die jeweilige Immobilie? Denn es gibt neben den reinen Wertgutachten zur Ermittlung des Kaufpreises noch andere Aspekte, die für die Erstellung eines Gutachtens von Belang sein können.

Vor- und Nachteile von Immobiliengutachten

Wissen Sie jetzt schon, dass Sie im alles entscheidenden Verkaufsgespräch möglichst verlässliche Unterlagen haben möchten – um sich ausreichend gewappnet zu fühlen? Hat Ihre Immobilie so viele Besonderheiten, dass sie sich unmöglich in das eher simple Schema einer Schnellbewertung pressen lässt? Dann sollten Sie vielleicht über ein Immobiliengutachten nachdenken. Doch das hat leider oft – im wahrsten Sinn des Wortes – seinen Preis. Manche Immobiliengutachter orientieren sich beim Preis ihrer Arbeit am geschätzten Wert der begutachteten Immobilie: Rund 10 Prozent des zu erwartenden Preises ist ein gängiger, wenn auch sehr hoher Richtwert. Es gibt andere Lösungen, etwa ein Pauschalhonorar – das empfiehlt sich in den meisten Fällen. Tendenziell gilt: Immobiliengutachter setzen den Wert eines Objekts oft eher zu hoch als zu tief an. Auf der anderen Seite: Unter den Gutachtern für Immobilien gibt es hoch professionelle und vor allem stark spezialisierte Anbieter – die Sie nach Bedarf gezielt suchen sollten. Denn in Deutschland bieten staatlich anerkannte, öffentlich bestellte sowie freie Sachverständige ihre Dienste an.

Wenn spezielle Aspekte Ihres Objekts den Ausschlag dafür geben, dass Sie ein Immobiliengutachten haben möchten, sollten Sie sich exakt daran orientieren. Solche Besonderheiten können historischer oder architektonischer Art sein, sie können mit Hoch- oder Tiefbau zu tun haben oder in der Art der verwendeten Materialien liegen. Außerdem gibt es Immobiliensachverständige zur Begutachtung von Bauschäden, Spezialisten für Altbauten und Denkmalschutz oder für statische Fragen. Das ist wohl der größte Vorteil, wenn Sie sich für ein Immobiliengutachten entscheiden: Sie bekommen wie bei keiner anderen Art der Bewertung zielgenau fachspezifische Kenntnisse. Voraussetzung ist natürlich, dass Sie sich im Vorfeld über genau diese Besonderheiten Ihres Objekts im Klaren sind. Um ein derartiges Gutachten in Auftrag zu geben, kommen also noch ganz andere Gründe in Frage als die reine Preisermittlung für eine Immobilie.

Wenn es Ihnen „nur“ um die Ermittlung des Preises geht, empfiehlt sich die Beauftragung eines „Sachverständigen für die Wertermittlung bebauter und unbebauter Grundstücke“ – da werden Sie bei Ihrer regionalen IHK (Industrie- und Handelskammer) fündig: Dort werden öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige geführt.

Begutachtung durch Makler

Nach welchen Kriterien soll ein Gutachten erstellt werden? Was kann ich damit erreichen? Und woran kann ich mich bei seiner Erstellung orientieren? Wo bei Immobiliengutachten durch Sachverständige spezielle Fachkenntnisse eine entscheidende Rolle spielen können, ist das von einem Makler – oder einer Maklerin - eher nicht zu erwarten. Darum geht es bei der Beurteilung durch Makler am Ende vor allem um den Preis. Die Frage ist: Brauche ich dazu wirklich einen Makler? Grundsätzlich ist zu sagen: Die deutsche Immobilienwertermittlungsverordnung erwähnt drei verschiedene Richtlinien zur Immobilien-Bewertung. Daran orientieren sich auch Makler.

Das Vergleichswertverfahren

Dafür ist es notwendig, dass die Immobilie mit genügend anderen Häusern oder Wohnungen verglichen werden kann. Dabei ist die einzige, wirklich verlässliche Größe der Bodenwert, denn der wird in deutschen Städten und Kommunen laufend beobachtet und aktualisiert. Wer sich dafür interessiert: der regional zuständige Gutachterausschuss erstellt daraus Bodenrichtwertkarten. Die sind öffentlich. Nicht aber die Preise der dort jeweils verkauften oder neu gebauten Immobilien. Mit anderen Worten: Echte Vergleichswerte sind eigentlich gar nicht zu bekommen. Weder für private Interessenten noch für Makler.

Das Sachwertverfahren

Da werden neben dem Bodenwert noch die Sachwerte der Immobilie – meist angelehnt an die Herstellungskosten des Objekt - abzüglich einer „Alterswertminderung“ herangezogen. Allerdings: Wer hat eher Einblick in die Herstellungskosten eines Objekts? Ein Makler oder nicht doch eher der Bauherr?

Das Ertragswertverfahren

Da wird der Immobilienwert anhand der zu erwartenden Erträge – beispielsweise aus der Miete - ermittelt. Und auch hier gleich die Frage: Kann ein Makler wirklich wissen, wie gut und zu welchem Preis eine Immobilie – vor allem in Zukunft – vermietet werden wird?

Fazit Begutachtung durch Makler

Es dürfte klar geworden sein: Was Makler zur Begutachtung einer Immobilie beitragen können, ist effektiv nicht allzu viel – das meiste davon sind Schätz- und Erfahrungswerte. Darum bleibt die Frage noch immer offen: Wann könnte es Sinn machen, sich für eine Immobilienbegutachtung durch Makler zu entscheiden? „Erfahrung“ ist hier das Stichwort: Ein guter Makler kennt aus eigener Anschauung jede Menge vergleichbarer Objekte. Weiss oft auch genau, wo und wie die Zielgruppe für genau diese Immobilie zu finden ist, wie sie am besten angesprochen werden kann. Und hat im Idealfall auch ein sehr großes Netzwerk, in dem gezielte Anfragen nach bestimmten Immobilienarten zusammenlaufen.

Die „Schnellbewertung“ online

Vor allem online kann das Vergleichswertverfahren Pluspunkte verbuchen: Je mehr Vergleichsparameter zusammengetragen werden können, desto zuverlässiger funktioniert das Vergleichswertverfahren. Und durch gezieltes Sichten möglichst großer Datensammlungen werden natürlich die besten Ergebnisse erzielt.

Aus diesem Grund bieten wir unseren Kunden die Bewertung durch unseren Partner Sprengnetter an, mehr darüber hier: Immobilienbewertung

Diesem online zur Verfügung gestellten Verfahren zur „Schnellbewertung“ liegt ein einzigartiger, durch künstliche Intelligenz gestützter Algorithmus zugrunde. Der identifiziert diejenigen Objekte, die Ihrer Immobilie tatsächlich am ähnlichsten sind. So erhalten Sie eine Bewertung, die auch die Eigenschaften Ihrer Immobilie berücksichtigt, die nicht für die Vergleichsobjekte gelten. Ergebnis: Bis zu 25 ähnliche Vergleichsobjekte in der Umgebung. Das Ergebnis wird doppelt gesichert und durch Anwendung regionaler Marktpreisindizes mit Ihren Objektparametern berechnet. Auch die historische Preisentwicklung (seit 2014) jeweiliger Immobilientypen, Städte/Gemeinden, Bezirke, werden berücksichtigt.

Wem es also vor allem um die Preisermittlung einer Immobilie geht, dem liefert diese Form der „Schnellbewertung“ ein sicheres, zuverlässiges, transparentes und vor allem preiswertes Ergebnis.