Lektion 1: Wertermittlung
Die spannendste Frage erwartet Sie gleich zu Beginn: Wieviel ist die Immobilie eigentlich wert?
Vor jedem Verkauf sollte eine aktuelle Wertermittlung stehen!
Eine Ermittlung des aktuellen Marktwerts Ihrer Immobilie ist in jedem Fall von Anfang an sinnvoll, denn sie hilft sogar schon beim ersten Schritt zum Verkauf: Die Entscheidung zu treffen, ob und wann verkauft werden soll.
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Warum ist ein angemessener Einstiegspreis so wichtig?
Ein häufiger Fehler besteht darin, zu teuer auf den Markt zu treten. Die Denkweise “Mal sehen, vielleicht findet sich ja jemand” hat in den meisten Fällen zur Folge, dass die Immobilie lange am Markt bleibt und “verbrennt”. Mit der Einsicht kommt dann auch meistens gleich ein zweiter Fehler: Den Preis schrittweise zu senken. Beobachter verfolgen das Geschehen indes natürlich genau und sehen darin Einsicht des Anbieters, die Immobilie überschätzt zu haben. Für sie lautet die Devise dann: “Abwarten und Tee trinken”. Denn wo der Preis einmal reduziert wurde, geht es meistens im Laufe der Zeit sehr wahrscheinlich noch weiter runter. Schließlich, wenn es dann an die Preisverhandlung geht, sind die Anbieter dann in der Regel schon verzweifelt und einfach nur froh, einen ernsthaften Interessenten gefunden zu haben. Nicht die beste Position in der Preisverhandlung, in der es dann meistens zusätzlich noch mal mächtig zur Sache geht. Wer hingegen zu günstig auf den Markt tritt, bemerkt das rasch: Zahlreiche Anfragen, hektische Interessenten und mehrere Zusagen innerhalb kürzester Zeit. Der entscheidende Vorteil dabei ist, dass Preisangaben nicht verbindlich sind und korrigieren lassen. Auch das Annehmen von Geboten ist nicht unüblich.
Die gängigen Methoden zur Bewertung von Immobilien:
1. Das Vergleichswertverfahren
basiert auf dem Vergleich von Verkaufspreisen von vergleichbaren Immobilien, die in der Nähe des zu bewertenden Objekts verkauft wurden oder aktuell angeboten werden. Diese Verkaufspreise werden dann angepasst, um die Unterschiede in Größe, Lage, Alter und anderen Faktoren zu berücksichtigen. Für den Verkauf von “normalen” Wohnimmobilien ist dies die am häufigsten angewandte Methode, da sie den engsten Bezug zur Marktsituation bietet.
2. Das Ertragswertverfahren
bewertet die Immobilie anhand der aktuell zu erwartenden zukünftigen Erträge, die sie generieren wird. Dazu werden die zu erwartenden Mieten oder Einkünfte aus dem Verkauf von Waren oder Dienstleistungen, die auf der Immobilie erbracht werden, berechnet und mit einem angemessenen Kapitalisierungszinssatz multipliziert. Das Verfahren wird üblicherweise nur bei vermieteten Immobilien angewandt, welche normalerweise nur für Kapitalanleger interessant sind.
3. Das Sachwertverfahren
bewertet die Immobilie anhand des Wertes der Materialien und Komponenten, aus denen sie besteht. Dazu werden die Kosten für den Neubau einer vergleichbaren Immobilie oder der Wiederherstellung der zu bewertenden Immobilie berechnet. Zur genauen Anwendung wurden feste Werte und Vorgaben definiert.
Für den Verkauf von Immobilien ist in der Regel das Vergleichswertverfahren am besten geeignet. Grund dafür ist vor allem, dass es die aktuelle Marktsituation mit einbezieht und die Gefahr eine größeren Abweichung am geringsten ist. Gutachter kombinieren in der Regel alle Methoden miteinander und können den Wert auf diese Weise am genauesten bestimmen, allerdings stellt ein genauerer Wert für den Verkauf und Vermietung gar keinen Vorteil dar, denn dabei kommt es ausschließlich auf die aktuelle Interessenlage: Haben Sie mehrere Zusagen, stehen nicht Sie unter Druck, sondern die Interessenten. Bei einer einzelnen Zusage und eventuellem Zeitdruck kann hingegen ein Entgegenkommen in der Preisverhandlung nötig werden. Damit das möglichst nicht passiert, empfehlen wir, ein hochwertiges Inserat mit größtmöglicher Reichweite zu veröffentlichen, gerade wenn ein leicht erhöhter Preis durchgesetzt werden soll.
Das Bewertungsergebnis sollte als Orientierungshilfe verstanden werden
- Fehleinschätzung des Zustands
- Zinsschwankungen
- Nachfrage-Situation
- Veränderungen in der umgebenden Infrastruktur
- Wachsendes Angebot, unveränderte Nachfrage
- Reduzierung der Preise umliegender Objekte
Tipp für 2023:
Die Zinsänderungen der letzten Jahre verzerren die Bewertungsergebnisse des Vergleichswertverfahrens mitunter etwas, da die zum Vergleich herangezogenen Objekte teilweise mit Krediten finanziert wurden, deren Zinsen zwischen 0,5% und 1,5% lagen. Verglichen mit heute bedeutet das nahezu eine Verdopplung der monatlichen Belastung und damit eine Halbierung der finanzierbaren Summe für Käufer.
Wir empfehlen deshalb, die Immobilie auch einmal aus Interessentensicht zu kalkulieren, z.B. mit einer 80% Finanzierung - einmal mit 1% Zinsen und einmal mit dem aktuellen Zins. Sie werden vermutlich schnell feststellen, warum der Nachbar seine vergleichbare Immobilie vor zwei Jahren für 30%-40% mehr verkauft hat, als Ihnen jetzt angeboten wird. Wir empfehlen, diesen Faktor zumindest teilweise zur Korrektur von Bewertungsergebnissen anzuwenden, die auf Vergleichsobjekten von 2020, 2021 und Anfang 2022 basieren.
Am besten nutzen Sie hierfür unseren kostenloses Zinsrechner.
Los geht’s!
Jetzt wissen Sie, wie Bewertungen funktionieren und wie Sie das Ergebnis zu sehen haben. Aus Lektion 1 und 2 haben Sie außerdem bereits alle Infos und Dokumente zusammengetragen, die für eine professionelle Wertermittlung notwendig sind.
Ein renommiertes System, welches von Maklern, Gutachtern und anderen Experten genutzt wird, ist Sprengnetter. Auch wir nutzen dieses System zur Bewertung der Objekte, die wir über unsere Full-Service-Pakete vermarkten.
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–Ende Lektion 1-
