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Aufbereitung von Immobilien

Wer einen Neubau verkauft oder vermietet, hat es leicht: Alles ist frisch und neu, allein das Wort „Erstbezug“ hat für viele Menschen schon eine hohe Attraktivität. Schwieriger wird es bei älteren Wohnungen, bei Bestandsimmobilien, gar bei Häusern, die länger nicht genutzt wurden. Wieviel Aufbereitung ist nötig? Was gilt als Renovierungsstau? Und welche Aufbereitungsmaßnahmen könnten sogar zu viel sein – weil am Ende sowieso vieles ganz einfach Geschmackssache ist?

Einzel-Immobilie contra Eigentümergemeinschaft

Vor allem bei Häusern und anderen Einzel-Immobilien kann es ganz schön teuer werden, wenn das Objekt schon lange nicht mehr fachgerecht renoviert worden ist. Bei den meisten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sieht es da schon besser aus: Idealerweise gibt es eine gemeinsame Instandhaltungsrücklage. Und alle Eigentümer kümmern sich gemeinsam regelmäßig darum, dass nicht etwa durch ein kleines Loch in der Fassade oder im Dach Feuchtigkeit in das Gebäude eindringen kann, oder sich gar Schimmel ausbreitet. Wer eine Immobilie kaufen möchte, kann solche Dinge in einem Mehrfamilienhaus leicht ausschließen, indem er sich die Protokolle der letzten drei Jahre geben lässt. Bei Einzelimmobilien ist es für Verkäufer ratsam, die letzten Renovierungsmaßnahmen gut zu dokumentieren – und potenziellen Käufern Einblick in diese Unterlagen zu gewähren. Wo das nicht mehr möglich ist – weil etwa eine Erbengemeinschaft sich lange nicht einigen konnte und notwendige Renovierungen nicht gemacht wurden, ist Offenheit angesagt.

„Immobilie für Handwerker“

So oder so ähnlich beginnen oft Texte zu Immobilien, die lange nicht renoviert wurden. Der Hinweis ist berechtigt: Wenn es sich um einen echten „Renovierungsstau“ handelt oder eine Generalsanierung ansteht, sind die Kosten oft so hoch, dass sich die Arbeit nur für Menschen lohnt, die vieles in Eigenleistung erbringen können. Natürlich ist der Preis der Immobilie in solchen Fällen auch entsprechend eher niedrig. Ob es sich für den Verkäufer der Immobilie lohnt, die Renovierungsarbeiten vor dem Verkauf durchzuführen – meist wohl eher: durchführen zu lassen – ist eine Frage der Abwägung. Wie viel Zeit und wie viel Geld kann dafür veranschlagt werden? Und: Wird sich das so lohnen, dass mehr als die investierten Kosten über den Verkaufspreis wieder hereinkommen? Ist das nicht der Fall ist, dürfte sich die Investition eher nicht lohnen.

Vieles ist Geschmackssache!

Da, wo es sich nicht um so dramatische Fälle wie eine notwendige Generalsanierung, ein undichtes Dach, den Wasserschaden in der Fassade, den Schimmel im Keller oder einen kompletten Renovierungsstau handelt, sollte ebenfalls gut abgewägt werden. Die wichtigsten Fragen sind dabei:

1. Steigert die Aufbereitung den Wert der Immobilie wirklich in ausreichendem Maß?
2. Habe ich genügend Zeit und Geld für die Aufbereitung?
3. Ist die Aufbereitung tatsächlich notwendig – oder eher reine Geschmackssache?

Zu Punkt 1. ist zu sagen: Ja, es gibt gewisse Modeerscheinungen, die schmälern heute in den Blicken vieler Menschen den Wert einer Immobilie erheblich. Die abgehängte Decke, die Rundum-Holzverkleidung, der dunkle Einbauschrank, der alte Teppich, die unschöne Tapete. Bei Teppich und Tapete ist die Sache relativ einfach: Das kostet nicht allzu viel und ist schnell gemacht. Bei der Holzverkleidung und dem Wandschrank wird es schon schwieriger: Die sind zwar auch relativ schnell herausgerissen – doch was dann? Dann klaffen da unschöne Löcher. Dann kommt Frage 2 ins Spiel: Wie viel Zeit, wie viel Geld will ich investieren – und lohnt sich das? Ist es dann nicht vielleicht doch besser, alles so zu lassen, wie es ist?

Der wichtigste Punkt ist wohl Punkt 3: Wenn der jetzige Besitzer der Immobilie vieles neu machen lässt – Wände, Böden, Decken, Bäder, Türen – dann weiß er noch lange nicht, ob sein Geschmack auch den Geschmack des künftigen Besitzers trifft. Es ist also ein eher riskantes Unterfangen, in das unter Umständen viel Geld fließt. Lohnt sich das?

Natürlich sollte eine zu verkaufende Immobilie möglichst gut aussehen. Und viele Aufbereitungsarbeiten machen sicher Sinn: Der marode Holzboden der Terrasse oder des Balkons muss ersetzt werden, die unschöne Tapete und der uralte Teppich sollten raus. Echtes Parkett lässt sich gut aufpolieren, wenn es verkratzt ist oder starke Gebrauchsspuren aufweist. Treppen und Geländer sollten in Ordnung sein – schon allein aus Sicherheitsgründen. Undichte, kaputte Fenster sind wirklich nicht gut. Dreckige Fassaden können und sollten gereinigt werden, alle Innenräume ebenso. Und zwar möglichst professionell. Das alles sind sinnvolle Aufbereitungsarbeiten. Aber macht die plötzlich sichtbar dreckige Wand, vor der einst ein breiter Schrank stand, wirklich Sinn? Und möchte der neue Besitzer dort lieber eine Tapete oder Rauhputz haben? Wäre vielleicht vorher noch eine Schicht zur Wärmedämmung sinnvoll und erwünscht? Küchen und Bäder schließlich sind eindeutig reine Geschmackssache: welche Fliesen, lieber Badewanne oder Dusche? Ceran- oder Gasherd? Für die Höhe von neuen Arbeitsplatten gibt das individuelle Körpermaß den Ausschlag. Das alles lässt sich kaum so planen, dass es für alle Interessenten passt.

Solche Fragen können durchaus Kopfzerbrechen bereiten. Wer hier unsicher ist, könnte beispielsweise auch eine Home-Staging-Firma um deren Einschätzung bitten. Denn viele dieser Firmen arbeiten mit professionellen Handwerkern aus allen Gewerken zusammen. Und das erklärte Ziel von Home-Staging ist ja unter anderem immer, am Ende einen möglichst guten Preis für die zu verkaufende Immobilie zu erzielen. Mehr über Home-Staging hier: Home-Staging