Vermietung von Ferienwohnungen – und dafür anfallenden Steuern

Sie haben eine Ferienwohnung, wollen sie aber nicht ganzjährig selbst nutzen, sondern ab und zu auch vermieten? Sie haben andere Einkünfte als die Einnahmen aus dieser Vermietung? Welche Art von Steuern müssen Sie für eine kurzfristige Vermietung zahlen? Und: Wo liegen die Unterschiede zwischen kurz- und langfristiger Vermietung?

Dürfen Sie überhaupt vermieten?

Gehen wir mal davon aus, dass die zu vermietende Wohnung nicht in einem Gebiet oder einer Stadt liegt, in der die Vermietung als Zweckentfremdung von Wohnraum gewertet wird – das könnte beispielsweise auf den deutschen Inseln, in Berlin, Hamburg, Münster, Düsseldorf und anderen Ballungsgebieten der Fall sein. Dann gelten tatsächlich Sonderregelungen – und Sie müssten sich erst einmal damit beschäftigen, den Verdacht der Zweckentfremdung von Wohnraum aus der Welt zu schaffen, beispielsweise durch die Beantragung einer Wohnraum-ID. Denn es könnte sein, dass Sie in Gebieten mit akuter Wohnraumknappheit gar nicht oder nur eine bestimmte Zahl an Tagen pro Jahr vermieten dürfen. Prüfen Sie das bitte zuerst, bevor Sie mit der Vermietung beginnen!

Umsatz- oder Einkommensteuer? Kurz- oder langfristig vermietet?

Die nächste Frage wäre: Müssen Sie Einkommens- oder Umsatzsteuer bezahlen? Vermutlich beides … Doch der Reihe nach: Was ist eigentlich was? Einkommensteuer bei Immobilien umfasst alles, was Sie an Einnahmen erzielen und die Umsatzsteuer bezieht sich auf alles, was Sie für Ihre Ferienwohnung an Geld im Plus- wie im Minus-Bereich bewegt haben,
zum Beispiel mit Blick auf Waren oder Dienstleistungen. Auf Vermieter trifft beides zu. Darum legt eine Grunddefinition fest, dass eine „kurzfristige Vermietung” immer auch umsatzsteuerpflichtig ist. Ganz im Gegensatz zur langfristigen Vermietung – die ist das nämlich grundsätzlich nicht.

Das war die schlechte Nachricht. Doch die gute Nachricht ist: Bei einer kurzfristigen Vermietung – und dafür werden in der Regel sechs Monate pro Jahr angenommen - gilt nach dem Umsatzsteuergesetz der ermäßigte Steuersatz von 7 Prozent und nicht der „normale“ Steuersatz von 19 Prozent. Aber Achtung: Der ermäßigte Stundensatz gilt wirklich nur für die reine Vermietung. Schon, wenn Sie Ihren Feriengästen jeden Morgen ein warmes Brötchen gegen Bezahlung anbieten, ist es aus damit.

Einkommensteuer müssen sowieso (fast) alle immer zahlen, egal, ob wir Vermieter sind oder nicht. Hierbei ist allerdings wichtig zu wissen: Es geht immer um das tatsächlich zu versteuernde Einkommen. Also das, was nach Abzug aller für die Wohnung und anderer absetzbarer Ausgaben übrig bleibt - das Netto-Einkommen sozusagen. Und: Es gibt einen Grundfreibetrag: Über die Einkommenssteuer wird nur das versteuert, was darüber liegt. 2022 waren das 10.347 Euro pro Jahr.

Die Sache mit dem möglichen Abzug von Ausgaben für Ihre Ferienimmobilie ist aber noch aus einem ganz anderen Grund wichtig. Denn diesen Abzug erlaubt das Finanzamt nur, wenn eine „Gewinnerzielungsabsicht“ hinter der Vermietung erkennbar ist. Sollte das nicht der Fall sein, wird das Ganze schnell als „Liebhaberei“ eingestuft – und dann dürfen auch keine Reparaturen, Instandhaltungskosten und anderes mehr abgesetzt werden.

Ähnliches gilt bei der sogenannten „Kleinunternehmerregelung“, denn in beiden Fällen dürften Sie die Ausgaben für Ihre Ferienwohnung nicht steuerlich geltend machen.

Was kann ich bei einer Ferienvermietung steuerlich absetzen?

Grundsätzlich lässt sich bei allen Käufen und Kosten für Ihr zu vermietendes Ferienhaus die Vorsteuer abziehen. Das wird besonders dann interessant, wenn es um den Kauf von eher teuren Dingen wie Küchen, Elektrogeräten und Möbeln oder um Dienstleistungen wie Maler-, Garten- oder Sanitär-Arbeiten geht. Da Sie die Vermietung der Ferienwohnung ja nicht getrennt versteuern, taucht das alles dann in der eigenen Umsatzsteuererklärung auf – und wird Ihren gesamten Steuerbetrag senken. Voraussetzung ist natürlich, dass die aufgeführten Ausgaben wirklich in Zusammenhang mit Ihrer Ferienwohnung stehen.

Werbungskosten, Sonderausgaben und außerordentliche Belastungen, sogar Verluste von Ihrem zu versteuernden Einkommen können Sie ebenfalls absetzen. Bei der Umsatzsteuer kommen dazu noch die Betriebsausgaben, die Sie für Ihre Ferienwohnung hatten. Und die können sogar Finanzierungsaufwendungen wie Kreditzinsen sowie Müllgebühren oder Reinigungskosten und vieles mehr einschließen.

Auch die 19 Prozent Umsatzsteuer für den Kauf Ihrer Ferienimmobilie können Sie steuerlich absetzen – vorausgesetzt, die Wohnung ist nicht schon seit vielen Jahren in Ihrem Besitz, und Ihnen ist erst dieses Jahr eingefallen, dass sie sich ja auch vermieten lassen könnte. Gilt ebenso für die Grunderwerbsteuer, die Gebäudeversicherung, Makler- oder Notarkosten.

Ganz wichtig: Damit das alles nahtlos über die Bühne geht, muss das Finanzamt wirklich die Gewinnerzielungsabsicht hinter der Vermietung erkennen können. Das bedeutet: Im Zweifelsfall müssen Sie beweisen können, dass Sie die Ferienwohnung nicht – oder allenfalls sehr selten - selbst nutzen. Da hilft es vielleicht, dem Finanzamt einen Belegungsplan zeigen zu können. Auch ein Businessplan mit Prognose für die nächsten fünf Jahre könnte hilfreich sein.

Und: Für die nächste Steuererklärung immer alle Belege gut verwahren!

Muss ich auch Gewerbesteuer zahlen?

Das ist eine recht heikle Frage, denn sie ist nicht pauschal zu beantworten, weil für die Bemessung der Gewerbesteuer immer nur der Jahresgewinn herangezogen wird. Grundsätzlich gilt: Einzelunternehmen und Personengesellschaften haben einen Freibetrag von 24.500 Euro pro Jahr. Erst, wenn die Gewinne aus der Vermietung darüber liegen, kann Gewerbesteuer fällig werden.

Sie könnten sich aber auch vor dem Vermietungsprozess schon mit dem örtlichen Gewerbeamt in Verbindung setzen, Ihre Vermietungsabsicht melden und klären lassen, was auf Sie zukommen könnte.

Was ist mit der Zweitwohnsitzsteuer?

Wenn Sie Ihre Ferienwohnung selbst nutzen wollen, müssen Sie in einigen Städten und Kommunen mit einer Zweitwohnsitzsteuer rechnen. Der Steuersatz dafür wird von den Gemeinden selbst festgelegt – oder auch nicht, denn diese Steuer ist kein Muss, Gemeinden können hier ganz frei entscheiden.

Wichtig ist, dass keine Zweitwohnsitzsteuer anfällt, wenn Sie die Ferienwohnung durchgehend an Urlaubsgäste vermieten und sie am besten von Anfang an als Beherbergung bei der Kommune angemeldet haben.

Das Ganze ist ein Entweder-Oder: Wenn Sie die Immobilie auch nur einige Tage im Jahr selbst nutzen wollen, sollten Sie damit rechnen, dass die Zweitwohnsitzsteuer anfällt – wenn die betreffende Kommune eine derartige Steuer überhaupt erhebt.

Die sogenannte Kleinunternehmerregelung

Die gibt es in allen Bereichen, in denen es darum geht, aus selbstständiger Arbeit Gewinne zu erwirtschaften. Bis zu einer bestimmten Verdienstgrenze haben Sie die Wahl: Kleinunternehmer oder nicht? Momentan (2022) gilt: Haben Sie im Vorjahr maximal 22.000 Euro Brutto-Umsatz gemacht und wird der Umsatz im laufenden Jahr voraussichtlich brutto nicht über 50.000 Euro liegen, können Sie sich für die Kleinunternehmerregelung entscheiden. Das müssen Sie dem Finanzamt mitteilen. Und dann weisen Sie auf Ihren Rechnungen keine Umsatzsteuer aus, Ihre Gäste zahlen den reinen Netto-Betrag – und freuen sich.

Freuen Sie sich dann auch? Vielleicht. Die nächste Steuererklärung wird dadurch jedenfalls bedeutend leichter. Aber auf der anderen Seite: Als Kleinunternehmer dürfen Sie auch keine Vorsteuern aus Rechnungen für die Immobilie geltend machen.