Vermieten: Regeln für die Gartennutzung bzw. Gartenmitbenutzung
Der Garten ist ein Ort der Erholung. Pflanzen sorgen für einen schönen Anblick und ein angenehmes Mikroklima, Obst und Gemüse wachsen und die Freiflächen sind wie gemacht für Grillabende und Sonnenbaden sowie als Spielplatz für Kinder.
Aber gilt diese Gartennutzung auch für Mietshäuser? Gibt es Unterschiede zwischen Ein- und Mehrfamilienhäusern? Ist die Gartennutzung automatisch Teil des Mietvertrags? Wie können Gärten aufgeteilt werden und was ist erlaubt und er kommt für die Pflege auf? Dieser Artikel erläutert Ihnen Rechte und Pflichten durch Gartennutzung in Mietshäusern.
Gartennutzung: Regeln beugen Ärger vor
Der Garten ist ein beliebter Außenbereich von Immobilien. Zugleich gibt es häufig Missverständnisse, was erlaubt ist und was nicht. Wir empfehlen Vermietern, die Aufteilung des Gartenbereichs und die Art der Nutzung detailliert im Mietvertrag sowie in der Hausordnung festzulegen. So entsteht weniger Konfliktpotenzial und alle Beteiligten können die Art der Nutzung des Gartens besser einschätzen.
Ist die Gartennutzung erlaubt, gelten zwei grundlegende Eckwerte in einem Mietshaus:
- Vermieter müssen die „bestimmungsgemäße Nutzung“ des Gartens ermöglichen.
- Mieter dürfen den Garten nur mit Dingen ausstatten, die sich beim Auszug problemlos wieder entfernen lassen. Im Zweifelsfall gilt das auch für die Bepflanzung. Bei der Pflanzung neuer Bäume sollten sich also Mieter und Vermieter vorher darauf verständigen, was in Ordnung ist.
Bei der Gartennutzung herrscht darüber hinaus weitgehend Vertragsfreiheit, Vermieter dürfen die Nutzung also ganz individuell regeln. Im Zweifelsfall sollten klare und schriftlich niedergelegte Vereinbarungen gelten. Speziell Einschränkungen sollten unbedingt ausdrücklich im Mietvertrag oder in der Hausordnung erwähnt werden.
Gartennutzung bei Einfamilienhäusern
Bei einem Einfamilienhaus inklusive Doppelhaushälfte oder Reihenhaus ist die Situation eindeutig: Mieter dürfen davon ausgehen, dass der Garten zum Mietumfang gehört und frei genutzt werden darf. Das schließt alle Nutzungsarten inklusive Bepflanzung und Umgestaltung ein. Es gelten darüber hinaus die Regeln der Gemeinde zu Ruhezeiten oder offenem Feuer.
Soweit der Vermieter das nicht anders geregelt hat, gehört auch die komplette Gartenpflege zu den Aufgaben des Mieters. Das gilt für Rasenmähen und Wässern ebenso wie für das Pflücken der Obstbäume oder das Schneiden der Hecken.
Änderungen, die etwa ein Fundament erfordern, sind mit dem Vermieter abzusprechen. Dieser darf unter anderem Art der Nutzung im Mietvertrag geringfügig einschränken. Zum Beispiel darf er Vorgaben machen, dass eine bestehende Bepflanzung erhalten bleiben muss. Er kann außerdem den Mieter verpflichten, bei Auszug den ursprünglichen Zustand des Gartens wiederherzustellen. Das betrifft insbesondere Gerätschaften wie Pool, Hundehütte oder Schaukel.
Wichtig: Möchte der Vermieter einen Teil des gemieteten Grundstücks nach Beginn des Mietverhältnisses selbst nutzen, muss der Mieter dem ausdrücklich zustimmen. Umgehen lässt sich das nur durch eine Abtrennung des gewünschten Bereichs und einen Nutzungsausschluss, der bereits im Mietvertrag festgehalten wird.
Gartennutzung bei Mehrfamilienhäusern
Bei einem Mehrfamilienhaus sind verschiedene Möglichkeiten der Gartennutzung zu unterscheiden. Alle Möglichkeiten haben unterschiedliche Voraussetzungen und Folgen. Im Überblick sind das:
- Der Vermieter legt keine Nutzungsregeln fest.
- Der Vermieter erlaubt eine gemeinschaftliche Nutzung.
- Der Vermieter teilt den Garten in Parzellen auf, die jeweils einer Mietpartei zur Verfügung stehen.
- Der Vermieter überlässt nur einer Partei den Garten zur Nutzung.
Es gibt keine Nutzungsregeln für den Garten
In vielen Fällen machen Vermieter im Mietvertrag oder der verbindlichen Hausordnung zur Nutzung des Gartens oder der zur Immobilie gehörenden Grünflächen. In diesem Fall übernimmt er in der Regel die Gartenarbeit selbst und kann die Kosten auf die Mieter umlegen.
Die Mieter haben grundsätzlich kein Recht, den Garten zu nutzen. Üblicherweise können Sie die Grünflächen jedoch betreten und zum Beispiel für Erholung und Freizeit nutzen. Das kann Fußballspielen auf dem Rasen oder das Sonnen auf einem Liegestuhl einschließen, solange der Vermieter das toleriert und – zum Beispiel über die Hausordnung – nicht verbietet. Nicht erlaubt ist dagegen, ohne Zustimmung kleine Sandkästen für Kinder, eine Schaukel oder eine feste Sitzgruppe aufzustellen oder Beete umzugestalten.
Wichtig zu wissen: Gibt es keine konkreten Vorgaben, kann der Vermieter die Nutzung oder Mitbenutzung jederzeit einseitig verbieten oder einschränken. Mieter können sich dagegen nicht wehren.
Rechtlich nicht eindeutig geklärt ist, ob es ein Gewohnheitsrecht gibt, wenn die Nutzung nach langer Zeit ohne Verstoß gegen die Hausordnung oder Verordnungen der Gemeinde eingeschränkt wird. Hierbei kommt es immer auf den Einzelfall an.
Gemeinschaftliche Nutzung erlaubt
Etwas weiter gehen die Nutzungsmöglichkeiten für Mieter, wenn der Vermieter die gemeinschaftliche Gartennutzung oder Gartenmitbenutzung erlaubt. In diesem Fall enthält der Mietvertrag oder die Hausordnung einen entsprechenden schriftlichen Hinweis. Der Garten ist dann Teil der Gemeinschaftsflächen.
Mieter dürfen den Garten (nur) bestimmungsgemäß nutzen. Das schließt Spielen, Sonnen, Grillen und sogar das Pflücken von Obst ein. Zusätzlich ist es ihnen erlaubt, auch Sitzmöbel oder mobile Sandkästen aufzustellen und dauerhaft stehenzulassen. Das Ändern von Beeten oder Bepflanzungen sowie feste Installationen wie die eines Pools oder einer Grillecke sind nur nach Erlaubnis des Vermieters gestattet.
Zwar können Vermieter die Nutzung auch nachträglich einseitig einschränken oder verbieten. Es müssen aber erkennbare Probleme wie Geruchs- oder Lärmbelästigung, Störung des Hausfriedens oder andere Gründe vorliegen. In der Regel werden – und sollten – Vermieter die Eckpfeiler der Gartenmitbenutzung im Mietvertrag oder in der Hausordnung festhalten, um genau bei solchen Vorfällen eine Handhabung gegen die Verursacher zu haben. Ebenso darf der Vermieter in der Hausordnung die Nutzung bereits vorab beschränken oder bestimmte Aktivitäten ganz verbieten.
Da die Mitbenutzung Teil der vertraglichen Vereinbarung ist, können Mieter einen Anspruch daraus ableiten. Das kann grundsätzlich je nach Wortlaut im Mietvertrag zu einer Mietminderung berechtigen, wenn die Mitbenutzung eingeschränkt wird. Voraussetzung: Der bestimmungsgemäße Gebrauch des Gartens ist nicht mehr möglich.
Wichtig: Es gibt teilweise den Irrtum, dass ein Garten allein oder vorrangig den Erdgeschossmietern „gehört“. Die gemeinschaftliche Nutzung oder Mitbenutzung bedeutet, dass alle Mieter gleichberechtigt sind.
Der Vermieter teilt den Garten auf
Eine weitere Möglichkeit besteht für den Vermieter darin, für Mieter Gartenbereiche zur individuellen und freien Nutzung abzutrennen. Diese Gartenparzelle darf dann nur der Mieter nutzen – und er muss diese pflegen. Die Fläche ist zugleich Bestandteil der gemieteten Wohnung und muss ausdrücklich im Mietvertrag genannt sein.
Der Vermieter darf die Nutzung wie bei einem Einfamilienhaus nicht beschränken. Er darf aber sehr wohl darauf bestehen, eine vorhandene Bepflanzung stehen zu lassen oder bei Auszug Änderungen rückgängig zu machen. Darüber hinaus dürfen Mieter die „eigenen“ Gartenparzellen ähnlich wie ihre Wohnung nach Belieben nutzen und gestalten.
Der Vermieter kann den Mieter bei Verstößen gegen kommunale Verordnungen oder die Hausordnung abmahnen. Er kann jedoch die Gartennutzung nicht verbieten oder rückgängig machen, da diese Teil des Mietvertrags ist. Einer gewünschten Beschränkung muss der Mieter zuvor zustimmen. Ausnahme: Der Garten ist über einen eigenen Vertrag vermietet.
Für Vermieter sind Gartenparzellen eine potenzielle Einnahmequelle. Durch die exklusive Nutzung einer Fläche sind Wohnungen in Mehrfamilienhäusern für Mieter interessanter. Sie sind zugleich bereit, eine höhere Miete zu zahlen.
Der ganze Garten für einen Mieter
Es ist statthaft, einem Mieter den ganzen Garten zu überlassen. Der Vermieter muss die Flächen nicht allen Parteien anbieten oder zur Verfügung stellen. Die Aufteilung ist allein seine Sache.
Rechte und Pflichten entsprechen denen bei Parzellenlösungen. Der Garten ist Bestandteil des Mietvertrags und steht dem Mieter wie bei einem Einfamilienhaus zur alleinigen, exklusiven Nutzung zur Verfügung. Er hat jedoch zugleich die Pflicht zur Pflege. Wie bei Parzellen ist eine Kündigung der Gartennutzung nur mit Zustimmung des Mieters möglich oder bei einem separaten Nutzungsvertrag.
Wer ist im Mehrfamilienhaus für die Gartenpflege zuständig?
Hat der Vermieter den Garten in individuell nutzbare Parzellen aufgeteilt oder überlässt er einem Mieter den Garten zur exklusiven Nutzung, ist der Mieter für die Pflege verantwortlich. Der Vermieter kann sich jedoch zusätzlich um einige Bereiche selbst kümmern und die Kosten auf den oder die jeweiligen Mieter umlegen. Das gilt zum Beispiel für Arbeiten wie Baumschnitt und Heckenschnitt. Die Termine sind allerdings abzusprechen, da dabei ein Zutritt zum gemieteten Areal erforderlich ist. Außerdem ist es sinnvoll, eine detaillierte Arbeitsaufteilung im Mietvertrag festzuhalten und die Gartenarbeit als Betriebskosten aufzuführen.
Anders ist es bei einer Gartenmitbenutzung oder fehlenden Regeln. In diesem Fall obliegt die Gartenpflege grundsätzlich dem Vermieter. Er kann aber die Kosten auf die Mieter umlegen. Da zugleich weitgehend Vertragsfreiheit über die Nutzung von Außenbereichen herrscht, kann er einen Teil der Arbeiten wie Rasenmähen, Wässern oder Rückschnitte von Stauden und Büschen an die Mieter delegieren. Das muss jedoch ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart sein. Zusätzlich ist über die Hausordnung oder einen Gartenplan die Aufgabenverteilung für die Mieter aufzulisten.
Das Beschaffen erforderlicher Gerätschaften ist grundsätzlich Sache der Mieter. Sofern die Rasenpflege zum Pflegeauftrag gehört, sollte der Vermieter jedoch einen Mäher stellen. Es wäre unverhältnismäßig, Mietern den Kauf eines teuren Geräts aufzuerlegen, wenn diese im Wechsel nur alle paar Wochen mit dem Mähen an der Reihe sind.
Gartennutzung: Chancen für Vermieter und Vorteil für Mieter
Vermieter profitieren grundsätzlich von einer Gartennutzung der Mieter. Sie können ihre Wohnung besser vermieten und je nach Nutzungsart einen Mietaufschlag verlangen. Mieter dagegen profitieren von einem Stück mehr Erholungsfläche.
Die Gartennutzung muss zudem nicht starr sein. Durch eine Änderung der Hausordnung oder des Mietvertrags lassen sich auch nachträglich großzügigere Nutzungsvereinbarungen treffen. Es kann sich für beide Seiten lohnen, entweder um eine Gartenmitbenutzung zu bitten oder diese zu erlauben. In allen Fällen ist es ratsam, die Art der Nutzung sowie die damit verbundenen Pflegeanforderungen genau zu definieren.
