Indexmiete: Was ist zu beachten?
In diesem Ratgeber erklären wir Ihnen, was eine Indexmiete ist. Sie erfahren, wie die Mietsteigerungen berechnet werden, wann Sie greifen und welche Besonderheiten es gibt. Wir listen Ihnen Vorteil und Nachteile auf.
Wichtig: Die hier beschriebenen Details beziehen sich ausschließlich auf private Vermietungen. Für gewerbliche Mietverträge gibt es teilweise abweichende Vorgaben.
Erklärung: Das ist eine Indexmiete
Vermieter und Mieter vereinbaren eine sogenannte Kaltmiete. Der entsprechende Betrag wird im Mietvertrag festgehalten. Durch die allgemeine Preisentwicklung kommt für den Vermieter früher oder später der Zeitpunkt, der eine Erhöhung des vereinbarten Preises erforderlich macht. Ist vertraglich nichts anderes geregelt, muss der Mieter jedoch einer Mieterhöhung zustimmen.
Bei einer Indexmiete ist das anders. Beide Parteien vereinbaren eine Kaltmiete, jedoch auch den möglichen Rahmen späterer Mietpreisveränderungen. Die Erhöhung darf dann der Änderung der Inflationsrate entsprechen. Basis der Berechnung ist jeweils die letzte Preisanpassung bzw. der ursprünglich vereinbarte Betrag.
Ob die Erhöhung zur Anwendung kommt, entscheidet der Vermieter. Der Mieter dagegen muss die Erhöhung akzeptieren. Obwohl nicht klar ist, ob der Vermieter die Nettokaltmiete anhebt, bietet die Indexmiete beiden Parteien einen Vorteil: eine gewisse Planungssicherheit.
Wann darf der Vermieter die Indexmiete anheben?
Die Indexmiete ist in § 557b des Bürgerlichen Gesetzbuches beschrieben. Demnach müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein, damit eine Mieterhöhung greifen kann:
- Im Mietvertrag muss eine Indexmiete vereinbart sein.
- Der Vermieter muss die Erhöhung in Textform ankündigen. Damit reicht auch eine E-Mail.
- In der Ankündigung müssen der Verweis auf die Indexmiete, die absolute Erhöhung sowie der neue Gesamtbetrag und der erste Tag der Gültigkeit genannt sein.
- Die Erhöhung darf frühestens nach einem Jahr konstanter Miethöhe erfolgen.
- Die Erhöhung ist frühestens zwei Monate nach Ankündigung gültig.
Sind andere Erhöhungen ausgeschlossen?
Sofern eine Indexmiete vereinbart ist, darf der Vermieter weder eine Staffelmiete noch eine Anpassung nach Mietspiegel vornehmen. Er ist auf die allgemeine Preisentwicklung beschränkt.
Allerdings kann er die Mietanpassung für mehrere Jahre nachholen. Er hat dadurch die Möglichkeit, die Indexmiete auch über das sonst erlaubte Maß anzuheben. Das ist beispielsweise bei höherer Inflationsrate denkbar, wenn der Vermieter mehrere Jahre die Miete konstant gelassen hat und die Inflationsrate seitdem deutlich gestiegen ist.
Anpassung nach baulichen Maßnahmen
Häufig modernisieren Vermieter Ihre Immobilien, um den Wohnwert zu steigern. Ein Beispiel sind Balkone oder neue Fenster. Solche Maßnahmen dürfen bei einem Indexmietvertrag nicht zu einer zusätzlichen Mieterhöhung führen. Der Vermieter darf aus diesem Anlass nur dann eine außerordentliche Anpassung vornehmen, wenn er die Ursachen der baulichen Maßnahmen nicht zu vertreten hat. Ein mögliches Beispiel kann ein Umbau nach einer Gesetzesänderung sein.
Mieter können Absenken der Miete verlangen!
Solange die Preise steigen, müssen Mieter das Anheben durch den Vermieter hinnehmen. Sollte es aber länger zu einer Deflation kommen, dürfen Mieter ein Absenken der Kaltmiete analog zur Preisentwicklung verlangen. Anders gesagt: Fallen die Preise, muss der Vermieter auf Mieterwunsch die Miete reduzieren. Hierbei gilt das oben beschriebene Vorgehen der Preisanpassung.
Wie ist die Indexmiete zu berechnen?
Die Begriffe Index und Inflation weisen auf die allgemeine Teuerungsrate hin, die das Statistische Bundesamt berechnet. Diese Daten sind Grundlage, um eine mögliche Mieterhöhung zu bestimmen.
Berechnung des Verbraucherpreisindex
Maßgebend ist die Veränderung des Verbraucherpreisindex. Der Verbraucherpreisindex basiert dabei auf einem Warenkorb, den das Statistische Bundesamt ermittelt und immer wieder anpasst. Gleichzeitig misst es die Veränderungen der Preise für diese Güter. Dabei bestimmt ein festgelegtes Jahr den Ausgangswert von 100. Dieser Wert steht für 100 Prozent.
Jede Änderung in den nachfolgenden Monaten und Jahren wird anhand dieser Größe ausgegeben. Steigen zum Beispiel die Preise aller Waren im Warenkorb um drei Prozent, ändert sich der Verbraucherpreisindex auf 103. Würde im Folgejahr der Wert (103) noch einmal um fünf Prozent ansteigen, ergibt sich daraus: 103 x 1,05 = 108,15. Das bedeutet: Die gesamte Teuerungsrate für zwei Jahre liegt dann bereits bei 8,15 Prozent
Auf diese Weise schreibt das Statistische Bundesamt den Verbraucherpreisindex über mehrere Jahre fort. Hin und wieder setzt es ein neues Basisjahr mit dem Wert 100.
Verbraucherpreisindex gibt maximale Änderung der Mietanpassung vor
Damit haben Vermieter eine Basis für Ihre Berechnungen. Denn die Veränderung des Verbraucherpreisindex über die Jahre ergibt die maximale Höhe der Anpassung der Kaltmiete.
Es reicht es nicht aus, die Differenz aus zwei Indexwerten zu bilden, da der „Zinseffekt“ in die Berechnung mit hineinspielt. Für die grundsätzliche Berechnung gibt es eine verständliche Formel:
(aktueller Indexwert/alter Indexwert) x 100 – 100 = prozentualer Anstieg
Diese Formel lässt sich anhand eines Beispiels nachvollziehen. Angenommen im Jahr der letzten Mietpreisanpassung lag der Verbraucherpreisindex bei 117,2. Inzwischen ist er bei 128,3. Beide Daten lassen sich in die Formel einsetzen:
(128,3/117,2) x 100 – 100 = 9,47
Vermieter dürfen die Miete folglich um gerundet bis zu 9,47 Prozent anheben. Der Mieter muss das akzeptieren. Voraussetzung: Die oben genannten Fristen sind eingehalten.
Komplexe Ermittlung bei mehreren Basisjahren
Im Einzelfall kann das eine verzwickte Rechnung ergeben: Wenn die Berechnung eine Spanne umfasst, die mehr als einen Basiswert beinhaltet. Das heißt: Wenn das Statistische Bundesamt inzwischen ein neues Basisjahr mit dem Wert 100 gesetzt hat, müssen beide Basisjahre sauber in die Rechnung einfließen. In solchen Fällen ist eine komplexere Formel erforderlich, die das zwischenzeitliche Zurücksetzen auf den Wert 100 berücksichtigt. Das Statistische Bundesamt stellt für die korrekte Ermittlung einen Wertsicherungsrechner zur Verfügung.
Die Indexmiete hat für beide Seiten Vorteile und Nachteile
Die Indexmiete ist eine faire Vereinbarung, da Sie beiden Seiten eine gewisse Planungssicherheit gibt. Der Vermieter kann die Miete im Umfang der allgemeinen Preisentwicklung anheben, der Mieter muss keine höheren Mietpreiserhöhungen hinnehmen. Dennoch gibt es für beide Seiten nicht nur Vorteile.
Die Indexmiete aus Vermietersicht
Vermieter haben überwiegend Vorteile, aber einige sehr gravierende Nachteile. Zu den Vorteilen gehören die folgenden Punkte:
- Der Mieter muss der Mietpreisanpassung nicht zustimmen, wodurch Konflikte vermieden werden.
- Ein Inflationsausgleich ist gewährleistet.
- Eine Mietpreisanhebung ist unabhängig von einer Mietpreisbremse möglich.
- Steigt die Inflation stärker als die Vergleichsmiete, hat der Vermieter einen Zugewinnvorteil.
Dem stehen jedoch die folgenden Nachteile gegenüber:
- Kommt es zur Deflation oder bleibt die Preisentwicklung des Verbraucherindex hinter der lokalen Mietpreisentwicklung zurück, wird die Miethöhe gekappt.
- Modernisierungsmaßnahmen lassen sich nicht auf die Miete umlegen.
- Eine zusätzliche Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
- Der Vermieter muss die exakte Kaltmietensteigerung berechnen und Fristen einhalten.
Die Indexmiete aus Mietersicht
Mieter können mit einer klar geregelten maximalen Preisentwicklung kalkulieren. Dennoch gibt es neben Vorteilen auch Nachteile für Sie. Zu den Vorteilen gehören:
- Bei moderater Änderung des Verbraucherpreisindex steigen die Mieten nur geringfügig oder können bei Deflation sogar fallen.
- In Ballungsräumen und gefragten Wohngegenden steigen die Mieten weniger schnell als die örtliche Vergleichsmiete.
- Zusätzliche Mietpreiserhöhungen sind ausgeschlossen.
Zu den Nachteilen gehören die folgenden Punkte:
- Die genaue Entwicklung des Verbraucherpreisindex ist allenfalls schätzbar.
- Der Vermieter kann die Miete ohne Zustimmung anheben.
- Der Vermieter kann die Entwicklung der Teuerungsrate nach mehreren Jahren zusammenfassen und die Erhöhung für die kompletten Zeitspanne nachholen. Das kann sehr stark steigende Mieten nach mehreren Jahren ohne Preisänderung bedeuten.
- Bei stark steigender Inflation ist das Einkommen bereits belastet. Eine starke Mietpreiserhöhung kann dann zu einer finanziellen Schieflage führen.
Die Indexmiete ist fair, hat aber Tücken
Speziell die Vorteile und Nachteile zeigen die Besonderheiten der Indexmiete. Die Kopplung an die Teuerungsrate ist grundsätzlich fair für beide Seiten und führt häufig zu nur moderat steigenden Mietpreisen. Allerdings können die Nachteile der Indexmiete je nach individueller Situation überwiegen.
Beide Seiten sollten daher genau prüfen, ob die Indexmiete perspektivisch eine gute Wahl ist. Alternativen sind eine Staffelmiete oder frei verhandelbare Mietpreiserhöhungen im Rahmen der rechtlichen Vorgaben. Dabei spielt die ortsübliche Vergleichsmiete eine wesentliche Rolle zur Definition der maximal erlaubten Erhöhung.
