Die Miete erhöhen! Für private Vermieter auch nicht immer ganz leicht

Es ist bekannt, dass ein Großteil der Privat-Vermieter sehr moderat ist, was Mietpreiserhöhungen angeht. Da wird der Mietpreis oft jahre-, ja, jahrzehnetelang nicht geändert. Mieter und Vermieter haben sich aneinander gewöhnt, man ist zufrieden mit dem status quo. Und: Nicht alle Privat-Vermieter sind wirklich „reich“. Darum überlegen sich in diesen Zeiten der ständig steigenden Inflation viele, ob es jetzt nicht mal Zeit für eine Mieterhöhung wäre. Nur: Wie mache ich das am besten? Dazu hier ein paar Überlegungen und Tipps.

Mietpreiserhöhung: Für beide Seiten ein heikles Thema

Unser erster Tipp ist, sich mal in die Lage des jeweils anderen zu versetzen. Denn es ist ja nicht automatisch jeder Vermieter „der Böse“, wenn es um das Thema Mietpreiserhöhung geht. Viele Privat-Vermieter brauchen das Geld, um – beispielsweise als Rentner – selbst über die Runden zu kommen. Sie haben – im Gegensatz zu Mietern – so gut wie keine öffentliche Interessensvertretung, zahlen für ihre Mieteinnahmen kräftig Steuern und müssen sich meistens irgendwie selbst helfen. Solche Menschen sprechen Mietpreiserhöhungen sicher nicht leichtfertig aus. Denn auch für Vermieter bedeutet ein Mieterwechsel zusätzliche Arbeit, eine Zeit der Unsicherheit: Was, wenn der Mieter nach einer Mietpreiserhöhung beschließt, zu kündigen? Neu inserieren, wieder jemanden finden, der zuverlässig ist, gern in der Immobilie lebt, möglichst lange bleibt … Von der Entscheidung für diesen einen Menschen hängt auch für Vermieter viel ab.

Für Mieter ist die Mietpreiserhöhung selbstverständlich niemals erfreulich. Beide, Mieter wie Vermieter, dürften zur Zeit von den Folgen der Inflation gleichermaßen betroffen sein. Und wenn Mieter das Gefühl haben, die Mietpreiserhöhung treibe sie jetzt aus der alten Wohnung, werden sie sicher große Schwierigkeiten haben, etwas Neues zu finden, was billiger ist – eher wird es ähnlich viel kosten. Oder sogar teurer sein als die jetzige Wohnung. Dann vielleicht doch lieber dableiben?

Da kommen zwei psychologische Momente ins Spiel: Mieter fühlen sich hilflos, der Forderung ihres Vermieters nach mehr Geld ausgeliefert. Klar, die gesetzlichen Kündigungsfristen schützen sie eine Zeit lang. Doch sie können kaum etwas gegen eine einmal ausgesprochene Mietpreiserhöhung unternehmen. Bleiben oder gehen – dazwischen gibt es kaum etwas. So ein Entweder-Oder erzeugt Druck.

Unter Druck steht aber auch der Vermieter, der die höheren Mieteinnahmen vielleicht wirklich braucht. Unter Umständen würde er sogar gern weiter am altvertrauten Mietverhältnis festhalten, kann aber nicht intervenieren, wenn der Mieter aufgrund der Mietpreiserhöhung beschließen sollte, auszuziehen. Obwohl manche Vermieter genau das vielleicht sogar gern tun würden, sind ihnen die Hände gebunden. Sie werden sich neue Mieter suchen müssen.

Kurz: Für beide Seiten keine schöne Situation. Doch manchmal unumgänglich. Darum ist es gut, sich die „menschliche Seite“ einer Mietpreiserhöhung einmal klarzumachen.

Wie gehe ich als Vermieter vor, ganz praktisch?

Wie oben schon gesagt: Alles wird teurer. Und es steckt ganz sicher nicht immer der „böse Wille“ eines Vermieters dahinter, wenn er beschließt, eine Mietpreiserhöhung auszusprechen. Der beste Beweis dafür sind die Mietpreisspiegel, die die Kommunen in der Regel alle zwei Jahre erstellen. Fast überall wird dabei auch die Mietpreisentwicklung der letzten Jahre dokumentiert. Und so gut wie immer zeigt die eine mehr oder weniger deutlich steigende Tendenz.

Mietpreisspiegel sind gleichzeitig auch DER Anhaltspunkt, wenn es um Mietpreiserhöhungen geht. Dabei gilt es, einige Dinge zu beachten:

• Jeder Mietpreisspiegel bildet die Mietpreisentwicklung der letzten sechs Jahre ab.
• Er hat oft noch einen Anhang, in dem wohnwerterhöhende und -mindernde Zu- oder Abschläge errechnet werden, manchmal – meist in größeren Städten – noch Straßenverzeichnisse oder Listen einzelner Ortsteile, mit deren Hilfe die Wohnlage klassifiziert werden kann.
• Eine wichtige Rolle spielen immer die Fragen: Haus oder Wohnung? Immobiliengröße, Lage, Baujahr und Ausstattungsmerkmale (etwa: Balkon, Terrasse, Bodenbelag, Heizungsart, aber auch scheinbare Lappalien wie Waschmaschinenanschluss)?
• Segment die Mietpreise von zwei Dritteln aller berücksichtigten Wohnungen liegen, denn jeder Mietspiegel basiert auf statistisch ermittelten Werten.
• Wichtig auch: In manchen Kommunen sind Mietspiegel derart umstritten, dass sie vor Gericht angefochten werden.

Grundsätzlich braucht es ein bisschen Übung, um Mietspiegel zu lesen und richtig auszuwerten, aber es lohnt sich: Verlässlichere Werte gibt es kaum.

Und jetzt? Um wieviel darf ich die Miete mit Blick auf die gefundenen Spannwerte anheben? Zum Glück gibt es auch da recht verlässliche Vorgaben:

Abweichungen vom Mietspiegel – was ist zulässig?

Plus/minus 20 Prozent von dem mit Hilfe des Mietspiegels errechneten Preis – so viel ist pro Quadratmeter in „normalen Wohngebieten“ im Lauf von drei Jahren möglich. Allerdings: Wer als Vermieter diesen Spielraum voll nach oben ausschöpft, muss dafür stichhaltige Gründe angeben können.

In Gebieten, in denen der Wohnungsmarkt als „angespannt“ gilt, liegt die obere Grenze bei 15 Prozent über dem im Mietspiegel errechneten Preis.

Außerdem gilt: Vermieter dürfen die Nettokaltmiete grundsätzlich nicht häufiger als alle 15 Monate erhöhen.

Zwei Tipps:

Wer Fragen zum Mietspiegel oder den ortsüblichen Vergleichsmieten hat, kann sich als Mieter an den Mieterverein und als Vermieter an den Verein Haus & Grund wenden. Allerdings muss man da Mitglied werden, um eine Beratung zu bekommen.

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Formale Anforderungen

Eine Mieterhöhung muss dem Mieter immer schriftlich vorgelegt werden. Da sie eine Vertragsveränderung darstellt, ist sie nur mit Zustimmung beider Seiten gültig. Doch das ist eigentlich nur eine Formalie, denn wenn die neue Miete innerhalb der ortsüblichen Preisspanne liegt, muss der Mieter zustimmen – dem wird kaum ein Gericht widersprechen, also wäre eine Klage dagegen kaum zielführend.

Wichtig auch: Vermieter können die Miete immer nur zu Beginn des dritten Kalendermonats eines Quartals erhöhen.

Was muss in der schriftlichen Mieterhöhung stehen?

Das Datum des Schreibens und das Datum, ab dem die neue Miete gelten soll. Alle betroffenen Mieter müssen korrekt genannt und angesprochen werden. Der neue Mietbetrag inklusive Begründung muss genannt sein, ebenso die Frist, ab der die Mieterhöhung gelten wird. Gut ist auch, dem Schreiben gleich eine Zustimmungserklärung beizulegen und klarzustellen, dass ein Schweigen des Mieters als Ablehnung gewertet wird.

Sonderfall Mieterhöhungen nach Modernisierung oder Reparaturen

Ein eigenes Thema sind Mietpreiserhöhungen nach Modernisierungs- oder Reparaturmaßnahmen. Dazu zählen beispielsweise Wärmedämmungs- und Isolierungsmaßnahmen wie alle Arten von Reparaturen. Grober Anhaltspunkt: Bei Modernisierungsmaßnahmen können Vermieter bis zu acht Prozent der entstandenen Kosten anteilig auf die Jahresmiete als Mieterhöhung fordern. Da gibt es eine Investitionsgrenze von 10.000.- Euro. Übersteigen die Maßnahmen diese Grenze, kann der Vermieter maximal 30 Prozent seiner Kosten auf die Miete umlegen. Allerdings darf die Miete in solchen Fällen höchstens um drei Euro pro Quadratmeter steigen, wenn die Ausgangsmiete vorher mehr als sieben Euro pro Quadratmeter betrug. Lag sie niedriger, dürfen es maximal zwei Euro pro Quadratmeter mehr werden.