Vermieten: Mit oder ohne Makler auf Mietersuche?
Die Suche nach einem neuen Mieter kann sehr zeitaufwendig sein. Viele Eigentümer schalten deshalb gern einen Makler ein. Dieser soll die Wohnung professionell inserieren und einen geeigneten Mieter auswählen.
Doch lohnt sich das wirklich? Welche Kosten entstehen, welche Aufgaben übernimmt der Makler? Die Vor- und Nachteile beim Vermieten mit einem Makler erläutern wir Ihnen in diesem Ratgeber. Zugleich nennen wir Alternativen.
Vermieten mit Makler: die Aufgaben des Maklers
Ein Makler leistet professionelle Arbeit und nimmt Ihnen viele Aufgaben ab. Aber ein solcher Dienstleister kostet auch Geld. Sie sollten daher gut abwägen, ob es sich für Sie im individuellen Fall lohnt, einen Makler beim Vermieten Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses einzuschalten.
Der Makler übernimmt für Sie vor allem die folgenden Aufgaben:
- Er berät bei der Festlegung eines angemessenen Mietpreis fest.
- Er bietet die Wohnung oder das Haus professionell an. Das schließt Fotos, Angebotstext und das Immobilieninserat ein.
- Ein Makler wählt unter den Mietinteressenten geeignete Kandidaten aus und lädt diese zur Besichtigung ein.
- Er führt die Besichtigungen durch.
- Er bereitet den Abschluss des Mietvertrages vor.
- Zusätzlich können Makler Sie dabei unterstützen, fehlende Dokumente oder Informationen zusammenzutragen.
Der Makler wird Ihr Mietangebot professionell in Internet-Portalen und Zeitungen inserieren. Das schließt ein aussagekräftiges Exposé ein. Mit der Erfahrung und Kompetenz fällt es einem Makler leicht, zum einen den marktgerechten Mietpreis zu definieren und zum anderen sehr schnell passende Mietinteressenten zu bestimmen. Dabei vermeiden Sie zudem fachliche Fehler in Inseraten.
Wann lohnt sich ein Makler beim Vermieten?
Das Vermieten über einen Makler lohnt sich vor allem dann für Sie, wenn Sie, wenn Sie sich unsicher fühlen oder sehr wenig Zeit haben. Außerdem können durch die Beratung eines Experten typische Anfängerfehler vermieden werden, wie zum Beispiel eine zu niedrig angesetzte Miete oder eine Mieterauswahl ohne Bonitätsprüfung. Da die Exposé-Erstellung, die Besichtigungstermine und die Organisation für einen Makler Routineaufgaben sind, hat er feste und bewährte Abläufe, sodass Sie kaum mehr tun müssen als einen Mieter auszuwählen und den Mietvertrag zu unterschreiben.
Der größte Vorteil am Delegieren der Vermietung liegt jedoch in der Zeitersparnis. Exposé vorbereiten und anlegen, Besichtigungstermine durchführen und einen Mietvertrag vorbereiten - alles zusammen kann viele Stunden oder sogar mehrere Tage Arbeit verursachen. Insbesondere dann, wenn Sie nicht in der Nähe der Immobilie leben, die Sie vermieten möchten. Das Vermieten über einen Makler lohnt sich daher vor allem, wenn Sie die erforderliche Zeit nicht aufbringen können oder wollen.
Welche Nachteile entstehen beim Vermieten über einen Makler?
Ein Makler ist jedoch kein Allheilmittel. Die meisten Dienstleister werden einen exklusiven Vertrag mit Ihnen schließen. Haben Sie sich für den „falschen“ Makler entschieden, binden Sie sich für die vereinbarte Vermarktungszeit an diesen. Sind Sie unzufrieden, kommen Sie aus dem Vertrag kaum heraus. Dadurch kann es schlimmstenfalls zu einem längeren Leerstand kommen. Das wirkt sich finanziell nachteilig auf Ihre Situation aus.
Ein weiterer Nachteil ist natürlich der Preis: 2,38 Monatsmieten entsprechen bei den meisten Immobilien einer deutlich größeren Summe, als die Kosten einer selbst ausgeführten Vermietung, selbst wenn Sie in ein gutes Exposé investieren. Hinzu kommt: Die Provision fällt bei jedem Mieterwechsel an. Haben Sie hingegen einmal selbst vermietet und in ein hochwertiges und ansprechendes Exposé investiert, haben Sie eine jederzeit wiederverwendbare professionelle Vermarktung, die sie auf Knopfdruck aktivieren können.
Außerdem lässt auch die Qualität der Dienstleistung und der Exposés der meisten Makler zu wünschen übrig. Und zwar ganz besonders, wenn es um Vermietungen geht. Grund dafür sind die unterschiedlichen Provisionen: Verkauft ein Makler eine Immobilie für 300.000 Euro, beträgt seine Provision über 20.000€ - vermietet er dieselbe Immobilie, hat er quasi dieselbe Arbeit, bekommt bei einer Kaltmiete von 825€ aber nur 1.963 € Provision. Vor diesem Hintergrund ist es natürlich nachvollziehbar, dass man als Makler deutlich mehr Aufwand und Geld in Verkaufsaufträge investiert. Besonders deutlich wird dies meistens an der Veröffentlichung (Anzahl und Reichweite der Veröffentlichungen) und an der Qualität der Präsentation (Fotos, Texte, virtuelle Besichtigung, Anlagen).
Übrigens: Makler haben das Urheberrecht an den Texten und Bildern, die sie in Exposés verwenden. Sofern Sie die Rechte an Texten und Bildern nicht erworben haben, dürfen Sie sie nicht verwenden!
Was kostet ein Makler bei der Vermietung?
Das wichtigste Gegenargument für das Einbinden eines Maklers bei einer Vermietung ist der Preis. Dieser besteht aus einer Courtage, üblicherweise in Höhe von zwei Monatskaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer. Brutto entspricht das 2,38 Monatskaltmieten.
Vermieten Sie zum Beispiel eine Wohnung mit 100 qm Wohnfläche zu einer Nettokaltmiete von 8 Euro pro Quadratmeter, ergibt das eine Nettokaltmiete von 800 Euro. Der Makler kann Ihnen dann maximal 1.600 Euro netto zuzüglich 304 Euro Mehrwertsteuer (19 Prozent) berechnen.
In diesem Betrag sind vom Exposé bis zum Mietvertrag alle wesentlichen Leistungen enthalten. Zusatzkosten fallen in der Regel nur durch Sonderwünsche des Eigentümers (z.B. virtuelle Besichtigungen) an. Es ist nicht statthaft, für zum Beispiel Fahrtkosten, Besichtigungen oder ähnliche Leistungen zusätzliche Gebühren zu berechnen.
Wer zahlt die Makler-Gebühr?
Seit mehreren Jahren gilt das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG). Darin ist das sogenannte Bestellerprinzip fest verankert. Dieses besagt: Die Kosten für den Makler übernimmt die Partei, die den Dienstleister beauftragt.
Sie können die Kosten also nicht wie früher auf den Mieter umlegen. Sie müssen die Provision selbst bezahlen. Seltene Ausnahmen treffen nur dann zu, wenn der Makler auch für den Mieter arbeitet oder ein anderer Makler einen Mietinteressenten an Sie vermitteln möchte.
Bei Gewerbeimmobilien hingegen gilt Vertragsfreiheit, was die Provisionsteilung betrifft. Eine vollständige Umlage der Maklerkosten auf den Mieter ist damit möglich und auch gängige Praxis.
Tipp: Maklerkosten sind als Werbungskosten steuerlich absetzbar.
Obwohl die Höhe von maximal zwei Nettokaltmieten niedrig erscheint, kann sie bei Häusern oder großen Wohnungen einen beachtlichen Betrag ausmachen. Wenn Sie auf das Geld angewiesen sind, sollten Sie eine Alternative ins Auge fassen.
Selber vermieten ohne Makler: Vorteile und Nachteile
Wenn Sie sich dazu entscheiden, die Wohnung oder das Haus selbst zu vermieten, bestimmen Sie über alle Schritte selbst. Sie müssen sich jedoch auch um alles kümmern. Das reicht vom Festlegen der Miete und dem Fotografieren der Wohnung über einen Beschreibungstext, die Besichtigungstermine, das Prüfen von Bonitätsnachweisen und das vorbereiten eines Mietvertrags. Sofern Sie noch keinen eigenen Entwurf haben, müssen Sie sich auch um einen passenden Vordruck für den Mietvertrag kümmern. Hinzu kommt, dass all diese Aufgaben erledigt werden müssen, sobald sie anfallen. Ansonsten entgehen Ihnen Mieteinnahmen und der Vorteil der Eigenvermarktung gegenüber einem Maklervertrag verringert sich.
Im Gegenzug genießen Sie völlige Freiheit, können die gesamte Vermietung und alle Abläufe ganz nach Ihren Vorstellungen umsetzen und viel Geld sparen. Eine gute, selbst durchgeführte Vermarktung ist zwar auch nicht gratis, allerdings fällt ein Großteil des Aufwands und der Kosten nur bei der ersten Vermietung an und kann bei jedem Mieterwechsel einfach wiederverwendet werden. Bei jedem Mieterwechsel mit Makler wird hingegen die volle Provision fällig.
Ein weiterer Vorteil der selbst durchgeführten Vermietung liegt in der Qualität und dem Erfolg. Wir haben festgestellt, dass engagierte Eigentümer in den meisten Fällen sogar schneller und erfolgreicher zum Abschluss kommen, als der durchschnittliche Makler. Sie müssen sich nur um ein Objekt kümmern, das ihre volle Aufmerksamkeit hat. Die direkte Kommunikation mit Interessenten spart außerdem Zeit und vermeidet Missverständnisse.
Alternative: Vermieten über eine Hausverwaltung
Sollten Sie eine Hausverwaltung eingesetzt haben, kann diese Ihnen die Arbeit abnehmen. Gute Dienstleister bieten das Vermieten als zusätzlichen Service an oder das Mietmanagement ist bereits enthalten. Die Hausverwaltung berät Sie, schaltet in Ihrem Namen Inserate, wählt Interessenten aus und kümmert sich um die Vertragsabwicklung. Sofern Sie ohnehin mit einer Hausverwaltung zusammenarbeiten oder zukünftig zusammenarbeiten wollen, ist das eine gute Alternative zum dann nicht erforderlichen Makler.
Alternative: Service-Dienste mit Premium-Paketen
Eine weitere Alternative sind Service-Leistungen zum Vermieten wie die von ohne-makler.net. Wir bieten Ihnen im Rahmen unserer Premium-Pakete eine Option für das Vermieten. Darin sind neben einer persönlichen Beratung das Erstellen des Angebotes, die Kosten für die Inserate sowie das Veröffentlichen auf relevanten Portalen enthalten. Durch die so erzielte Reichweite finden Sie schneller geeignete Interessenten und können in den meisten Fällen sogar eine leicht erhöhte Miete durchsetzen.
Das Angebot ist für Sie dann interessant, wenn Sie zwar ohne Makler vermieten möchten, aber dennoch Unterstützung bei wesentlichen Punkten benötigen. Weniger geeignet ist das Angebot für Sie, wenn Sie eine mit geringer Kaltmiete anbieten möchten oder eine umfassende Begleitung beim Vermieten benötigen.
Mit oder ohne Makler vermieten – es kommt auf Sie an
Sie entscheiden, welchen Weg Sie beim Vermieten nehmen möchten. Je mehr Zeit Sie investieren können und je mehr Erfahrung Sie mit Immobilien haben, desto eher können Sie das Vermieten selbst in die Hand nehmen.
Wenn Sie viele Immobilien haben, eine oder mehrere Einheiten in einem Mehrfamilienhaus besitzen oder wenn Sie viele Aufgaben abgeben möchten, kommt auch eine Hausverwaltung in Frage. Diese kümmert sich auf Wunsch auch um die Suche nach neuen Mietern. Wenn Sie Wert auf ein professionelles Inserat legen, das Sie möglichst breit streuen möchten, ist das Angebot von ohne-makler.net eine Alternative.
Das Vermieten mit einem Makler ist vergleichsweise teuer und führt oft nicht zum besten Ergebnis, lohnt sich aber dennoch, wenn Sie den Zeitaufwand scheuen, sehr weit entfernt wohnen, gern alle Aufgaben abgeben und einen guten Dienstleister gefunden haben.
Vermietung mit oder ohne Makler? Auf diese Fragen müssen Sie selbst eine Antwort finden. Alternativen sind vorhanden. Dabei sollten Sie Aufwand, Kosten, die Besonderheiten der Immobilie und Ihre Kenntnisse so in Einklang bringen, dass Sie die beste Entscheidung für sich treffen.
