Ratgeber: Hausordnung - Rechte und Pflichten im Mietshaus regeln
Eine gute Hausgemeinschaft benötigt keine Hausordnung. Dennoch ist es ratsam, Grundsätze eines guten Zusammenwohnens zu formulieren. Die Hausordnung ist dabei ein klassischer Dreh- und Angelpunkt von Rechten und Pflichten. Speziell beim Festlegen von Ruhezeiten und Eckwerten zur Ordnung in Gemeinschaftsräumen und auf Wegen ist eine Hausordnung sinnvoll.
Allerdings sind nicht jedes Verbot und nicht jede Pflicht in der Hausordnung auch rechtskonform. Was darf eine solche Vereinbarung enthalten und was nicht? Wann ist die Hausordnung rechtlich bindend? Welche Konsequenzen drohen bei Verstößen? In diesem Ratgeber erfahren Sie alles Wesentliche zum Thema.
Aufgabe einer Hausordnung
Die Hausordnung soll Grundzüge des Zusammenlebens definieren. Durch das Festhalten bestimmter relevanter Punkte erhalten alle Bewohner im Haus eine Vorgabe für das eigene Verhalten. Sie ist ein Instrument, das Zusammenleben in einem Haus für die Gemeinschaft durch möglichst sanfte, aber dennoch für alle klare Regeln zu ordnen und zu verbessern.
Diese Regeln kanalisieren die Aktivitäten im Haus so, dass diese andere möglichst wenig stören und die Immobilie nicht schädigen sowie rechtliche Vorgaben eingehalten werden. Kurz: Auf diese Weise soll der Hausfrieden gewahrt werden.
Ist eine Hausordnung rechtlich bindend und verpflichtend?
Obwohl es keine Pflicht gibt, solche Regeln für das Zusammenleben zu definieren, ist eine vorhandene Hausordnung rechtlich bindend. Das bedeutet auch, dass der Vermieter bei Fehlverhalten gegen den betreffenden Mieter vorgehen kann. Dabei sind jedoch zwei Varianten zu unterscheiden, die sich rechtlich deutlich voneinander unterscheiden:
- eine allgemeine Hausordnung,
- eine vertragsgebundene Hausordnung.
Die allgemeine Hausordnung
Bei einer sogenannten allgemeinen Hausordnung handelt es sich um Regeln, die ausgehängt oder allen Mietern ausgehändigt werden. Allerdings sind die Vorgaben nicht im Mietvertrag genannt. Es geht um übergeordnete Hinweise zum Zusammenleben. Die Inhalte und Änderungen bedürfen keiner Zustimmung, dürfen aber keine neuen Rechte und Pflichten definieren. Die festgehaltenen Regeln gelten für alle.
Bei einem Verstoß kann der Vermieter den Mieter auf die Hausordnung hinweisen. Bei wiederholten Verstößen darf er die Störung des Hausfriedens annehmen. In dessen Folge ist es möglich, den Mieter abzumahnen. Anders als bei einer vertragsgebundenen Hausordnung ist dieser Weg aber kompliziert, da die Regeln kein fester Mietvertragsbestandteil sind.
Die vertragsgebundene Hausordnung
Anders ist es bei der vertragsgebundenen Hausordnung. Hierbei handelt es sich um Inhalte, die im Mietvertrag explizit vereinbart sind und durch die konkreten Formulierungen einen rechtsverbindlichen Charakter erhalten. Der Mieter stimmt diesen Ausführungen mit der Vertragsunterzeichnung zu. Beide Parteien dürfen dabei sogar exklusive Details vereinbaren, die nur den Mieter und dessen Wohnraum betreffen. Es ist jedoch nicht statthaft, dem Mieter darin einen Vorteil gegenüber anderen Mietern zu verschaffen.
Der rechtsverbindliche Charakter hat Folgen: Verstöße gegen die Regeln sind sofort ein Abmahnungsgrund und können wegen vertragsbrüchigen Verhaltens zur Kündigung führen. Anders als bei der allgemeinen Hausordnung wiegt ein Verstoß juristisch deutlich schwerer. Zugleich können Mieter ihre darin formulierten Rechte besser durchsetzen. Sie können zum Beispiel bei nachgewiesenen Vergehen der anderen Mieter einfacher eine Mietminderung fordern oder sogar das Recht auf eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses haben.
Änderungen und Erweiterungen der Rechte und Pflichten sind möglich. In diesem Fall müssen Mieter jedoch schriftlich zustimmen.
Hausordnung in einer Eigentümergemeinschaft (WEG)
Gegenüber den Varianten in einem Mietshaus ist bei der Hausordnung in einer Eigentümergemeinschaft (WEG) ein zusätzlicher juristischer Aspekt zu beachten. Die Hausordnung muss ausgehängt werden, sodass Eigentümer, Mieter und Besucher die Punkte einsehen können. Üblicherweise kommt ein Schwarzes Brett in Betracht.
Diese Vorgabe ist unabhängig davon, ob es sich um eine Immobilie nur aus Eigentumswohnungen handelt oder einzelne Wohnungen vermietet sind. Die Verpflichtung basiert auf § 19 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz, in der eine Hausordnung als Bestandteil der ordnungsgemäßen Verwaltung genannt ist.
Was darf die Hausordnung regeln – und was nicht?
Mit einer Hausordnung möchte der Vermieter Grundzüge im Zusammenleben der Mietergemeinschaft festlegen und seine Immobilie schützen. Die konkrete Auflistung einzelner Punkte kann sehr unterschiedlich sein.
Es gibt neben den Rechtsgrundlagen inzwischen eine Vielzahl von Urteilen, die einzelne Punkte rechtlich bewertet haben. Wichtig: Die Hausordnung ist nur verpflichtend einzuhalten, wenn
- es sich um eine vertragsgebundene Hausordnung handelt.
- sie nicht Gesetzen und höchstrichterlichen Urteilen widerspricht.
- sie keine Rechten und Pflichten aller Mieter definiert, die über den Mietvertrag hinausgehen.
Doch welche Punkte darf der Vermieter darin festhalten und wie weit darf die Vorgabe gehen? Die folgenden Absätze veranschaulichen beispielhaft mögliche rechtskonforme Inhalte.
Definierte Ruhezeiten
Der Vermieter darf Ruhezeiten definieren. Das betrifft insbesondere die Nachtruhe zwischen 22 Uhr und 6 Uhr sowie die Sonn- und Feiertagsruhe. Manchmal ist auch eine Mittagsruhe genannt, die in der Regel zwischen 12 und 15 Uhr liegt. Diese Ruhezeiten dürfen über die in der Kommune definierten Zeitspannen hinausgehen.
Aber: Der Vermieter darf die normale Nutzung der Wohnung dadurch nicht verhindern. Es ist zum Beispiel nicht statthaft, normale Wohnungsgeräusche zu verbieten. So darf der Vermieter das laute Musikhören oder Musizieren sowie Handwerksarbeiten einschränken. Er darf diese Aktivitäten jedoch nicht verbieten.
Ein Punkt ist besonders wichtig: Zwar haben Eltern einen Erziehungsauftrag und sollten Kinder auch für Ruhezeiten sensibilisieren. Kinderlärm ist jedoch Teil des normalen Miteinanders und von allen Seiten zu dulden. Ein explizites Verbot in der Hausordnung ist nichtig.
Einschränkung des Besuchs
Einige Vermieter möchten gern den Besuch von Mietern oder Übernachtungen beschränken. Das ist jedoch rechtlich nicht möglich. Es steht den Mietern frei, selbst über Anzahl und Zeitpunkt sowie Länge von Besuch zu entscheiden.
Vorgaben für das Lüften und Heizen
Der Vermieter hat ein Interesse an einem guten Zustand der Wohnungen. Dazu zählt, Schimmelbildung zu verhindern. Er darf bestimmen, dass Mieter in regelmäßigen Abständen gut lüften müssen oder im Winter alle Räume zu beheizen haben. Er darf jedoch keine Vorgaben zur Wohnungstemperatur machen oder das Aufhängen von Wäsche in der Wohnung verbieten.
Vorgaben zur Reinigung von Gemeinschaftsflächen, Schneeräumen, Gartenarbeit
Der Vermieter kann die Pflichten des Mieters zum Reinigen der Gemeinschaftsflächen definieren. Er kann dabei zum Beispiel einen Turnus oder die Reihenfolge des Dienstes festlegen. Das gilt auch für Schneeräumen und Gartenarbeiten.
Allerdings muss diese Pflicht bereits im Mietvertrag schriftlich festgehalten sein. Unzulässig ist es, konkrete Daten, Uhrzeiten oder über die Vereinbarung in Mietvertrag hinausgehende Pflichten zu definieren.
Nicht erlaubt: Pflichten zum Waschen und Trocknen der Wäsche
Der Vermieter darf dem Mieter keine Vorschriften machen, wann die Wäsche zu waschen ist. Der Mieter sollte allerdings bei lauten Maschinen die Ruhezeiten beachten.
Das Trocknen der Wäsche in der Wohnung kann Schimmelbildung begünstigen. Der Vermieter darf allerdings dennoch kein Verbot aussprechen. Das Wäschetrocknen gehört zum bestimmungsgemäßen Gebrauch. Aber: Kommt es dadurch zu Schäden, haftet der Mieter.
Anders ist der Fall jedoch beim Aufhängen der Wäsche auf dem Balkon oder gar über den Balkonrand hinaus. Der Vermieter darf dies auf der Vorderseite des Hauses verbieten und auf der Rückseite beschränken. Er darf zum Beispiel das Trocknen an Sonn- und Feiertagen ganz unterbinden.
Beschränkungen von Duschzeiten
Ältere Hausordnungen sehen teilweise noch beschränkte Zeiten für Baden und Duschen vor. Das ist jedoch verboten. Der Vermieter darf seinen Mietern keine Vorschriften machen. Das gilt auch generell für nächtliches Duschen, da zum Beispiel Schichtarbeiter nur dann ihrer Körperpflege nachkommen können.
Vorgaben zur Nutzung von Gemeinschaftsflächen
Dachböden, Waschkeller, Gemeinschaftswege und ähnliche Flächen stehen in der Regel allen Mietern offen. Der Vermieter darf die Nutzung einschränken oder den Zugang konkretisieren. Typischerweise geht es um die Zugänglichkeit oder um eine Zuweisung von Stellflächen oder Wäscheleinen.
Verbote auf Gemeinschaftsflächen und das Abstellen von Gegenständen
In vielen Hausordnungen ist das Abstellen von Gegenständen auf Gemeinschaftsflächen geregelt. Besonders stehen Kinderwagen, Fahrräder, E-Scooter, Rollstühle, Spielsachen, Schuhe oder Müll im Treppenhaus oder Kellergängen im Fokus des Vermieters. Er darf das Abstellen reglementieren. Allerdings nur in einem Rahmen, dass gesetzliche Vorschriften für zum Beispiel die Zugänglichkeit von Fluchtwegen eingehalten werden.
Ein generelles Abstellverbot von Kinderwagen und Rollstühlen ist zum Beispiel nicht erlaubt. Für Fahrräder ist das nur dann möglich, wenn es eine Abstellmöglichkeit im Keller, Hof oder vor dem Haus gibt. Bei Müll oder anderen Gegenständen dagegen ist ein Verbot des Abstellens über die Hausordnung statthaft.
Für Mieter gilt: Ein temporäres Abstellen ist dann unproblematisch, wenn keine Fluchtwege versperrt sind. Dauerhaftes Lagern oder ein „Parken“ im Treppenhaus ist zu unterlassen. Im Zweifelsfall kann eine freundliche Anfrage Ärger schon im Vorfeld vermeiden helfen.
Regeln für den Aufzug
Befindet sich im Haus ein Aufzug, darf der Vermieter Regeln für das Nutzen aufstellen. Er kann zum Beispiel Eltern anhalten, ihre kleinen Kinder nicht allein fahren zu lassen. Ebenso kann er auf das zulässige Gesamtgewicht hinweisen und den Transport von zu schweren Lasten verbieten. Nicht statthaft ist eine Nutzungsbeschränkung der Zeiten oder auf einzelne Mieter.
Absperren der Haustür und anderer Zugänge
Einige Vermieter möchten die Sicherheit der Mietergemeinschaft durch das nächtliche Zuschließen der Haustür und weiterer Zugänge steigern. Das ist jedoch nicht zulässig. Darüber hinaus stellt das eine erhebliche Gefahr dar. Denn bei einem Unfall, Feuer oder einer anderen Gefahrensituation können Einsatzkräfte nicht ins Haus gelangen. Es ist daher ratsam, Mieter anzuhalten, die Haustür und andere Zugänge nur zuzuziehen, nicht aber abzuschließen.
Streitpunkt Rauchen: Sind Verbote erlaubt?
Ein Dauerstreitthema ist das Rauchen in der Immobilie. Die Rechtsprechung ist noch uneinheitlich. Allerdings darf der Vermieter ein Rauchverbot für Gemeinschaftsflächen verhängen. An dieses Verbot müssen sich alle halten, wenn es bereits im Mietvertrag festgehalten ist. Fehlt eine solche Passage, ist die Einschränkung über die Hausordnung nicht verbindlich.
Einschränken von Grillen und offenem Feuer
Wie das Rauchen ist auch das Grillen ein typisches Streitthema. Viele Mieter möchten gern auf Terrasse oder Balkon grillen. Es gibt jedoch keine allgemeine rechtliche Erlaubnis. Ist ein Verbot im Mietvertrag nicht genannt, muss der Vermieter das Grillen aber bis zu einem gewissen Punkt dulden. Aber: Er darf das Grillen einschränken, verbieten oder einen alternativen Platz im Garten zuweisen, wenn Feuergefahr (bspw. bei Fachwerkhäusern) besteht oder der Rauch andere Mieter beeinträchtigt.
Die Rechtsprechung ist bei diesem Thema noch im Fluss. In der Tendenz zeichnet sich ab, dass Grillfans und Grillgegner sich mit Augenmaß arrangieren sollten.
Verbot von Haustieren
Haustiere haben die Rechtsprechung viele Jahre beschäftigt. Generell gilt: Ein Verbot muss im Mietvertrag festgehalten sein und schließt Kleintiere wie Hasen oder Hamster aus. Der Vermieter kann das Halten von größeren oder gefährlichen Tieren vom Einzelfall abhängig machen. Auch das muss im Mietvertrag geregelt sein. Dabei ist der Grundsatz der Gleichbehandlung zu wahren.
Sobald das Thema in der Hausordnung aufgegriffen wird, sind entsprechende über die Vereinbarungen im Mietvertrag hinausgehende Regelungen meistens nichtig. In der Hausordnung kann aber zum Beispiel ein Leinenzwang für Hunde auf Gemeinschaftsflächen festgelegt sein.
Hausordnung: zwischen Verbot und Persönlichkeitsrecht
Die Hausordnung soll für alle Beteiligten das Zusammenleben durch klare Regeln erleichtern. Es ist sinnvoll, alle in dem Dokument enthaltenen Rechte und Pflichten bereits im Vorfeld auf Zulässigkeit zu überprüfen und in den Mietvertrag aufzunehmen. Sind diese dort genannt, erhalten erläuternde Ausführungen in der ausgehändigten oder/und ausgehängten Hausordnung einen rechtsverbindlichen Charakter. Fehlt eine solche Vereinbarung für einzelne Punkte oder sind diese rechtswidrig, sind die Passagen nur als Wünsche und Empfehlungen zu verstehen.
Es ist eine Frage der Abwägung. Einerseits darf die Hausordnung die Persönlichkeitsrechte oder die persönliche Entfaltung der Mieter nicht unzulässig beschränken. Andererseits sind gemeinschaftliche Regeln in Mietshäuser sinnvoll. Das gilt umso mehr, wenn eine Immobilie über viele Wohneinheiten verfügt.
Die Rechtsprechung ist bei vielen Punkten fließend. Daher kann es im Laufe der Zeit zu Änderungen kommen. Es ist ratsam, sich an aktuellen Urteilen zu den Einzelpunkten zu orientieren. Dennoch gilt grundsätzlich: Je klarer und rechtlich sicherer die Formulierungen sind, desto eher kann die Hausordnung ihren Zweck erfüllen und für ein angenehmes Miteinander sorgen.
