Schönheitsreparaturen beim Auszug: Mietersache oder nicht?

Während der Mietdauer kann sich der Zustand der Wohnung verschlechtern. Speziell ist immer wieder das Tapezieren oder ein Anstrich der Wände und Decken sowie das Streichen der Fenster, Türen, Heizkörper, Heizungsrohre und Fußböden erforderlich. Spätestens beim Auszug sollen viele Mieter diese Schönheitsreparaturen nachholen und die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand übergeben.

Überraschung: Die Rechtslage sieht diese Aufgabe beim Vermieter. Dennoch gibt es viele Urteile, die Mieter für Schönheitsreparaturen zuständig sehen. Wir erklären Ihnen, wie es zu dieser Diskrepanz kommt. In unserem Ratgeber beschreiben wir die Rechtslage und erläutern, wer wann welche Schönheitsreparaturen übernehmen muss. Außerdem listen wir auf, welche Klauseln im Mietvertrag Bestand haben und welche nicht.

Vorab: Wer ist für erforderliche Schönheitsreparaturen zuständig?

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sieht die Verantwortung für Instandhaltungsmaßnahmen beim Vermieter bzw. Eigentümer einer Mietwohnung. Das lässt sich § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB entnehmen:

„Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“

Ebenso lässt sich diese Verantwortlichkeit aus § 538 BGB ableiten:

„Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.“

Allerdings ist es gängige Praxis, dass Vermieter diese Aufgabe auf die Mieter abwälzen. Sofern es rechtswirksame Klauseln im Mietvertrag gibt, haben diese aktuell vor Gericht Bestand. Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 14. Juli 2014, Az. VIII ZR 339/03) hat das Übertragen der Pflicht zu Schönheitsreparaturen sogar als Verkehrssitte bezeichnet, also als übliches Vorgehen.

Wann ist der Mieter nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet?

Nicht alle Klauseln in Mietvertrag rechtskonform. Vermieter müssen die Mietverträge sehr genau aufsetzen, damit die Vereinbarungen Bestand haben.

Gibt es gar keine Klauseln oder die Vertragsinhalte sind nicht rechtskonform, muss der Mieter die Schönheitsreparaturen nicht übernehmen. Das gilt auch dann, wenn er eine renovierte Wohnung übernommen hat oder sich mündlich zu diesen Arbeiten bereiterklärt hat.

Vielfach ist die Annahme verbreitet, dass renovierte Wohnungen renoviert übergeben werden müssen oder dass unrenovierte Wohnungen unrenoviert verlassen werden dürfen. Beide Annahmen sind nicht korrekt. Es kommt immer auf den Vertragstext und den Zustand der Wohnung an.

Welche Arbeiten fallen unter Schönheitsreparaturen?

Schönheitsreparaturen sind nach geltender Rechtsprechung kleine Renovierungen. Dazu zählen Arbeiten im Innenraum der Wohnung wie zum Beispiel:

• Tapezieren oder/und Streichen der Decken und Wände,
• Streichen von Innentüren, Heizkörpern und Rohren,
• Streichen von Innenseiten der Fenster, Balkontüren und Wohnungstüren, sofern diese aus Holz sind,
• Pflege und ggf. Streichen von Fußböden.
• vorbereitende Arbeiten wie das Entfernen von Nägeln und Dübeln sowie das Ausbessern von Löchern.

Was gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen?

Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören dagegen Anstriche der Außenbereiche (zum Beispiel Wohnungstür), der Balkonbrüstung oder das Abschleifen von Parkett und Dielen oder das Erneuern von Fußböden. Ebenso darf der Vermieter nicht das Erneuern von Fliesen oder das Streichen von Sockelleisten verlangen.

Nicht zu den Schönheitsreparaturen, aber zu möglicherweise zur Mieteraufgabe gehört der Rückbau von Einbauten und Umbauten. Mehr dazu erfahren Sie hier.

Fachmännische Ausführung – auch in Eigenleistung

Die Arbeiten sind grundsätzlich fachmännisch auszuführen. Das bedeutet jedoch nicht, dass Mieter einen Handwerksbetrieb beauftragen müssen. Solche Fachhandwerkerklauseln sind sogar unwirksam.

Schönheitsreparaturen können in Eigenleistung erbracht werden, sofern sie ordnungsgemäß verrichtet werden. Typische Fehler wie Tropfnasen, lückenhafte oder gewellte Tapeten, nicht deckende Farben und in den Räumen uneinheitliche Farben oder Tapeten kann der Vermieter beanstanden.

Zur fachmännischen Umsetzung gehört auch die Farbwahl. Der Vermieter darf keine Farbe vorschreiben. Aber beim Anstrich sind neutrale Töne wie Weiß, helles Beige oder andere typische Farben zu wählen. Bunte Töne dagegen muss der Vermieter nicht akzeptieren.

Die Fristen: Wann und wie sind Schönheitsreparaturen erforderlich?

Starre Fristen für das Ausführen der Arbeiten sind rechtsunwirksam. In der Praxis und Rechtsprechung haben sich ungefähre Abstände für die verschiedenen Schönheitsreparaturen als sinnvoll ergeben. Die typischen Zeitintervalle sind:

• alle drei Jahre das Streichen von Küchen sowie Bädern/Dusche
• alle fünf Jahre das Streichen von Wohn- und Schlafräumen, Fluren und Toiletten,
• alle sieben bis acht Jahre das Streichen von Nebenräumen,
• Anstriche von Türen, Heizkörpern usw. nach Bedarf bei erkennbarer Abnutzung.

Das bedeutet jedoch nicht, dass sich Mieter genau an diese Zeitangaben halten müssen. Vielmehr ist der Zustand des jeweiligen Objekts ausschlaggebend. Gibt es keinen erkennbaren Bedarf, muss der Mieter nicht renovieren. Weder eine Schlussrenovierung noch ein Nachholen der nicht erbrachten, aber vereinbarten Leistungen sind damit rechtswirksam. Relevant bei der Übergabe der Wohnung beim Auszug sind drei Punkte:

1. Was steht im Mietvertrag?
2. Wie ist der Zustand der Wohnung?
3. Was steht im Übergabeprotokoll des Einzugs?

Das Übergabeprotokoll hat in dem Sinne eine relative Beweiskraft, da beide Seiten beim Einzug den Zustand der Wohnung festgehalten haben. Gibt es große Abweichungen beim Auszug, ist in der Regel der Mieter gefordert, vereinbarte Schönheitsreparaturen nachzuholen. Allerdings gilt das nur, wenn die typischen Fristen tatsächlich verstrichen sind. Außerdem zählen Versäumnisse des Vormieters nicht mit. Bei der Betrachtung der Fristen gilt stets der Beginn des Mietverhältnisses.

Es ist folglich immer etwas Augenmaß gefragt. Zwar hat die Rechtsprechung die groben Fristen bestätigt, aber der Zustand der Wohnung ist entscheidender als das Einhalten der Zeitintervalle. Das schafft teilweise Diskussionsspielraum, der aber durch eine relativ klare Rechtsprechung flankiert ist. Im Zweifelsfall müssen Sachverständige entscheiden.

Schönheitsreparaturen: Welche Klauseln sind ungültig?

Viele Vermieter wälzen Schönheitsreparaturen auf den Mieter ab. Aber häufig enthalten die Verträge Klauseln, die rechtlich keinen Bestand haben. Gereichte haben inzwischen eine ganze Reihe von Formulierungen und Klauseln als unwirksam eingeordnet. Die Folge: Der Mieter muss keinerlei Arbeiten übernehmen. Bei der Betrachtung kommt es immer auf den Einzelfall an. Daher sind nur allgemeine Aussagen möglich. Ebenso ist der tatsächliche Vertragstext entscheidend. Das gilt auch bei mehreren Teilklauseln, von denen nur eine unwirksam ist. In der Regel hebt eine einzige fehlerhafte Klausel die gesamte Vereinbarung zu Schönheitsreparaturen auf.

Starre Fristen ungültig

Wie oben ausgeführt: Starre Fristen sind ungültig. Der Mieter muss in diesem Fall gar nicht renovieren, da es keine rechtlich gültige Vereinbarung gibt. Starr sind die Klauseln dann, wenn die Zeiträume bzw. der Zeitpunkt für Renovierungsmaßnahmen exakt definiert oder als spätester Zeitpunkt („spätestens“, „mindestens aber“ …) genannt sind. Sind Fristen jedoch beispielhaft zur Orientierung („in der Regel nach“) genannt oder sind Arbeiten „regelmäßig“ gefordert, muss der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen.

Unwirksame Endrenovierungsklausel

Klauseln, die eine Endrenovierung zwingend vorsehen, sind unwirksam. Entscheidend ist stets der Zustand der Wohnung. Der tatsächliche Abnutzungsgrad – auch gemessen am Wohnungsübergabeprotokoll bei Einzug – ist entscheidend. Das bedeutet jedoch auch, dass Schönheitsreparaturen durchaus auch vorzeitig zu leisten sind, wenn die Abnutzung übermäßig groß ist.

In diesem Zusammenhang ist ein Urteil vom 27. Mai 2009 des Bundesgerichtshofs wichtig (Az. VIII ZR 302/07). Demnach haben Mieter einen Anspruch auf Kostenerstattung, wenn Sie wegen einer unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen vorgenommen haben. Demnach muss der Vermieter Material und Arbeitseinsatz oder Handwerkerrechnungen ausgleichen.

Brisanz der Farbwahlklausel

Einige Mietverträge enthalten Vorgaben, mit welcher Farbe der Mieter Wände und Decken zu streichen hat. Das ist doppelt unwirksam. Zum einen ist eine neutrale Farbe ausreichend. Eine Farbvorgabe des Vermieters ist rechtlich nicht haltbar. Zum anderen greift eine konkrete Farbnennung in den Gestaltungsbereich des Mieters ein, da er bereit während der Mietdauer Schönheitsreparaturen vornehmen soll und dabei an bestimmte Farben gebunden wäre. Solche Klauseln sind daher durchweg ungültig und heben die Pflicht zu Schönheitsreparaturen ganz auf. Aber: Allgemeine Hinweise auf die Gestaltung bei Wohnungsrückgabe wie „helle“ oder „neutrale“ Farben sind wirksame Einschränkungen.

Etwas komplizierter ist die Farbwahl bei Ölfarben für Heizkörper, Rohre, Türen und Fenster. Hier darf der Vermieter allgemeine Vorgaben machen. Zwar darf der Mieter die Farbe grundsätzlich frei wählen. Aber eine ungewöhnliche Farbgebung müsste durch Abschleifen entfernt werden. Im Interesse einer Weitervermietung sind Farben zu wählen, die allgemein akzeptiert sind.

Vorsicht bei Abgeltungsklausel

Unter dem Begriff Abgeltungsklausel oder Quotenabgeltungsklausel ist eine Vereinbarung zu verstehen, die den Mieter zur Übernahme anteiliger Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen verpflichtet. Solche Vereinbarungen sind seit einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18. März 2015 unwirksam (Az. VIII ZR 242/13).

Dabei ist es gleichgültig, ob der Vertragstext starre Fristen oder flexible Zeiträume für die Fälligkeit von Schönheitsreparaturen nennt. Ebenso ist es gleichgültig, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übernommen wurde. Derartige Klauseln benachteiligen den Mieter und lassen ihn die mögliche finanzielle Belastung bei Vertragsunterzeichnung nicht absehen. Allerdings sind weiterhin vor Auszug erforderliche Arbeiten auszuführen.

Klauseln zu unrenovierten Wohnungen

Mitunter vereinbaren beide Vertragsparteien einen finanziellen Bonus in Form von Mietnachlass bei Einzug in eine unrenovierte Wohnung. Die Rechtsprechung sieht darin dann eine Benachteiligung, wenn der Mieter die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben muss.

Die Pflicht zu Schönheitsreparaturen und damit zur Beseitigung der Abnutzung durch den Vormieter ist nur bei einem ausreichend angemessenen Ausgleich rechtswirksam. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 22. August 2018 hervor (Az. VIII ZR 277/16).

Aber: Verlangt der Mieter im Laufe der Mietdauer das Ausbessern seiner unrenoviert übernommenen Wohnung, muss er sich anteilig an den Kosten beteiligen. Es handelt sich um eine Besserstellung, für die der Vermieter die Übernahme der Hälfte der Kosten verlangen darf.

Wie sollten beide Parteien beim Auszug vorgehen?

Naht ein Auszug, sollten sich beide Vertragspartner über potenziell erforderliche Schönheitsreparaturen austauschen. Bei professionellen Anbietern ist eine Vorbesichtigung üblich, bei der ein Sachverständiger oder Handwerker den Zustand protokolliert und fällige Arbeiten nennt. Dabei handelt es sich jedoch nicht um ein Übergabeprotokoll. Das ist der Idealfall, weil sich bei diesem Vorgehen beide Seiten über die tatsächlich zu verrichtenden Arbeiten oder strittige Vertragsdetails austauschen und ggf. einen Kompromiss finden können.

Anderenfalls leistet der Mieter die seiner Meinung nach fälligen Arbeiten. Erst bei der Wohnungsübergabe erstellen beide Seiten das klassische Übergabeprotokoll. Darin kann der Vermieter noch fällige Arbeiten aufnehmen lassen und den Mieter zum Nachbessern auffordern. Das Problem ist hierbei häufig der Zeitfaktor. Denn die Wohnungsübergabe findet üblicherweise am Ende der Mietvertragsdauer statt. Ein Nachmieter zieht möglicherweise aber bereits kurzfristig ein. Das reduziert die Zeit für die ausstehenden Arbeiten.

Darf der Vermieter Schönheitsreparaturen mit der Mietkaution verrechnen?

Im Konfliktfall möchten einige Vermieter gern die Kosten nicht geleisteter Schönheitsreparaturen mit der Mietkaution verrechnen. Das ist jedoch nur statthaft, wenn der Mieter die Arbeiten tatsächlich schuldig geblieben ist. Dazu müssen Mietvertrag und Wohnungsübergabeprotokoll eindeutig sein.

Schönheitsreparaturen: Pflichten genau formulieren und mit Augenmaß umsetzen

Beim Auszug können nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen für beide Seiten zu einem großen Ärgernis werden. Um das zu vermeiden, sind klare und juristisch nicht angreifbare Formulierungen erforderlich. Die Klauseln müssen offen formuliert sein und der Bedarf der Arbeiten sich am tatsächlichen Zustand der Wohnung orientieren. Anderenfalls darf der Mieter die Arbeiten verweigern.

Mieter sollten bei entsprechenden Klauseln die groben Fristen für Schönheitsreparaturen bereits während der Dauer des Mietvertrags einhalten. So kommen sie ihrer Pflicht jederzeit nach. Besser noch: Beim Auszug müssen sie ihre eigenen Versäumnisse dann nicht nachholen.