Staffelmiete: Wie funktioniert das genau?
In diesem Artikel erklären wir Ihnen, was der Begriff Staffelmiete bedeutet. Wir erläutern Ihnen, wie Sie eine entsprechende Vereinbarung auf den Weg bringen und welche Vorgaben zu beachten sind. Schließlich erfahren Sie noch, welche Vorteile und Nachteile die Staffelmiete für beide Seiten hat.
Was bedeutet eine Staffelmiete?
Die Staffelmiete ist eine Mietform, die der Gesetzgeber explizit im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) beschreibt. Details sind in § 557a BGB festgehalten. Demnach können beide Parteien im Mietvertrag einen Anstieg der fest vereinbarten Nettokaltmiete vereinbaren, der in der Zukunft greift.
Das ist auch mehrfach über mehrere Jahre möglich. Anders als bei einer Indexmiete oder einem Standardvertrag erhöht sich dadurch die Nettokaltmiete automatisch zum jeweiligen festgelegten Stichtag. Weder ist ein Hinweis des Vermieters noch eine Zustimmung des Mieters erforderlich.
Details der Staffelmiete: Was ist erlaubt – und was nicht?
Wie bei der Indexmiete müssen Vermieter einige Voraussetzungen erfüllen. So reicht es nicht aus, einen prozentualen Anstieg nach festen Spannen wie 15 Monaten zu nennen.
Konkret: Im Mietvertrag muss die Nettokaltmiete als Staffelmiete vereinbart sein. Zusätzlich sind die zukünftigen Anstiege in Form der Differenz in Euro und der neuen Nettokaltmiete sowie der Tag der Mietpreisänderung zu nennen. Dabei kann eine Listen- oder Tabellenform zur Anwendung kommen.
Wie bei der Indexmiete ist eine Erhöhung bei einer Staffelmiete erst frühestens nach zwölf Monaten erlaubt. Anders als bei der Indexmiete greift diese Erhöhung jedoch automatisch und ohne Wartefrist zum vereinbarten Termin.
Die Staffelmiete ist verbindlich für beide Seiten. Das bedeutet, der Vermieter darf keine zusätzliche Mietpreiserhöhung fordern. Das gilt auch nach Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die sonst ein Anhaben der Nettokaltmiete erlauben würde.
Wie hoch darf die Mietpreiserhöhung ausfallen?
Es gibt ein interessantes Detail für Vermieter. Die Staffelmieten sind nicht an die örtliche Vergleichsmiete gekoppelt. Damit dürfen vereinbarte Staffeln über der Miete für vergleichbaren Wohnraum liegen.
Allerdings sind dennoch Grenzen gesetzt. Das Wirtschaftsstrafgesetz (WiStrG) beschreibt in § 5 verbotenen „Mietwucher“. Demnach sind Mieten „unangemessen hoch“, wenn sie ortsübliche Vergleichsmieten um mehr als 20 Prozent übersteigen.
Vermieter sollten hier genau aufpassen. Denn es laufen zwei Entwicklungen gegensätzlich zueinander. Zum einen hinken Mietspiegel der Gemeinde zeitlich deutlich hinter der tatsächlichen Entwicklung hinterher. Zum anderen sind Staffelmieten im Voraus festzulegen, damit sie greifen können. Bei ungünstiger Entwicklung und langfristig festgelegten Staffeln kann die Nettokaltmiete schnell in den „roten Bereich“ geraten. Strafen von bis zu 50.000 Euro sind möglich.
Einfluss der Mietpreisbremse
Auch die gesetzliche Mietpreisbremse kann Probleme verursachen. Ausnahmen sind lediglich Altverträge. Nutzt eine Gemeinde eine Mietpreisbremse, darf die gültige Staffelmiete nicht mehr als zehn Prozent über der Vergleichsmiete liegen. Anderenfalls wird sie rechtlich ungültig und der Vermieter darf die Erhöhung nicht umsetzen. Die Kappungsgrenze greift dagegen nicht. Die Mietstaffeln dürfen damit innerhalb von drei Jahren auch über die gültige Obergrenze der Mietpreisbremse hinaus ansteigen.
Kopplung an eine Mindestvertragsdauer
Eine Staffelmiete darf grundsätzlich mit einer Mindestvertragslaufzeit kombiniert werden. Allerdings darf diese bei maximal vier Jahren liegen. Eine längere Mietdauer unter Ausschluss der gesetzlichen Kündigungsfrist für den Mieter ist nicht erlaubt. In der Praxis hat das aber nur eine geringe Bedeutung, da so lange Mindestvertragslaufzeiten kein Standard sind und die Dauer meistens auf zwei Jahre begrenzt ist.
Wie viele Mietstaffeln sind erlaubt?
Entscheiden sich beide Parteien für eine Staffelmiete, ist die Anzahl der zukünftigen Erhöhungen nicht vorgeschrieben oder begrenzt. Theoretisch kann der Mietvertrag Preiserhöhungen für die nächsten Jahrzehnte enthalten.
Ratsam ist das jedoch nicht, denn die geplanten Mieten können sich deutlich vom Niveau des Wohnungsmarktes entkoppeln. So bestehen zwei mögliche Probleme für den Vermieter:
- Ist die zukünftige Miete zu niedrig angesetzt, verliert er an Einkommen. Zusätzlich verliert seine Immobilie an Wert, da die Einnahmen in die Verkaufspreisermittlung einfließen.
- Ist die Miete zu hoch angesetzt, droht ein Abrutschen in den verbotenen Mietwucher. In diesem Fall darf der Vermieter seine geplanten Erhöhungen nicht umsetzen.
Was passiert nach der letzten Mietpreisstaffel?
Es gibt einen brisanten Punkt bei einem Staffelmietvertrag. Nach der letzten Erhöhung läuft der Vertrag unbefristet weiter. Eine automatische Erhöhung ist nicht möglich. Der Mieter muss einem entsprechenden Wunsch des Vermieters zustimmen, bevor eine neue Erhöhung möglich ist.
Es ist ratsam, einen neuen Mietvertrag abzuschließen. Eine zweite Option ist, von Anfang an einen Zusatz aufzunehmen. Eine entsprechende Formulierung kann den Mietvertrag nach Erreichen der letzten Staffel automatisch in einen regulären Mietvertrag umwandeln. Sinnvoll kann dieses Vorgehen bei Neubauten oder nach Sanierungsmaßnahmen sein. So hat der Vermieter durch die Staffelmiete eine gewisse Planungssicherheit zur Refinanzierung.
Fehler beim Abbuchen/Bezahlen
Mietschulden verjähren innerhalb von drei Kalenderjahren zum Jahresende. Vergisst eine Seite zum Beispiel das Anpassen des Betrages, laufen entsprechend Rückstände auf. Der Vermieter kann den Betrag innerhalb der Frist mit allen Mitteln einfordern. Vergisst er die Anpassung oder bemerkt er den Fehlbetrag nicht, ist das Geld nach Ende der Verjährungsfrist jedoch verloren.
Eine Staffelmiete hat für beide Seiten Vorteile und Nachteile
Staffelmieten sind durchaus üblich und haben für beide Seiten Vorteile. Es gibt aber auch Nachteile, sodass viele Mietparteien Indexmieten oder Standardverträge bevorzugen.
Die Staffelmiete aus Vermietersicht
Vermieter können von einer Staffelmiete profitieren, sollten aber die Nachteile beachten. Je nach Situation sollten beide Aspekte in die Entscheidung einfließen. Vermieter profitieren durch die Staffelmiete. Sie bietet Vorteile:
- Es gibt automatische Mieterhöhungen.
- Erhöhungen über das Maß der örtlichen Vergleichsmiete hinaus sind erlaubt.
- Sie kann die Kappungsgrenze der Mietpreisbremse umgehen.
- Sie bedeutet gut kalkulierbare Einnahmen.
- Sie erlaubt ein rasches Anheben bei niedrigen Einstiegsmieten für Neubauten oder nach Sanierungen.
Zu den Nachteilen gehören die folgenden Punkte:
- Die geplanten Staffelmieten können zum Zeitpunkt der Gültigkeit Mietwucher sein.
- Es ist keine zusätzliche Mietpreiserhöhung möglich – auch nicht nach Modernisierungsmaßnahmen.
- Die Staffelmieten können speziell bei langfristiger Festlegung der tatsächlichen Marktentwicklung hinterherhinken.
Die Staffelmiete aus Mietersicht
Mieter erhalten durch die Staffelmiete eine gewisse Planungssicherheit. Sie müssen keine zusätzlichen Anhebungen der Kaltmiete befürchten. Allerdings gibt es auch Nachteile. Zu den Vorteilen gehören:
- Die Miethöhe ist mittelfristig oder langfristig klar geregelt.
- Außerordentliche Preisanstiege sind nicht möglich.
- Die Mietpreisentwicklung kann dynamischer sein als die geplanten Staffeln.
Dem stehen Nachteile gegenüber, die durchaus zu beachten sind:
- Es sind im Vergleich zur Marktentwicklung überdurchschnittlich starke Anstiege der Nettokaltmiete erlaubt.
- Die Mietpreisbremse wirkt nur zum Teil.
- Mietpreiserhöhungen erhalten einen Automatismus ohne weitere Zustimmungspflicht.
- Staffelmieten sind häufig an eine Mietmindestdauer geknüpft, wodurch Mieter in der Lebensplanung eingeschränkt sind.
Vorteile und Nachteile gut abwägen
Beide Seiten sollten Vorteile und Nachteile genau begutachten. Grundsätzlich gilt für Vermieter und Mieter: Die Staffelmiete bietet eine gewisse Sicherheit. Langfristig überwiegen jedoch Risiken. Die Indexmiete kann eine sinnvolle Alternative sein. Wer beides nicht möchte, kann einen normalen Mietvertrag abschließen.
