Immobilienvermietung und Steuern

Immobilieneinkünfte richtig versteuern

Die Regel ist: Wer als Privatperson eine Immobilie vermietet oder verpachtet, muss daraus entstehende Einkünfte als Einkommen versteuern, also: Diese Einkünfte in Anlage V der Steuererklärung dem Finanzamt mitteilen. Laufende Kosten der Immobilie mindern wiederum die Erträge aus Vermietung und Verpachtung. Was in aller Regel dabei nicht anfällt, sind Gewerbesteuern. Doch dabei steht und fällt alles mit der richtigen Definition: Kann Vermietung auch ein Gewerbe sein? Wo verlaufen die Grenzen? Wann wird das Finanzamt vermutlich eine „Umqualifizierung“ vornehmen? Was passiert, wenn Sie freiwillig zur Umsatzsteuer beim Vermieten optieren?

“Normale“ Vermietung und Verpachtung ist kein Gewerbe

Begriffe wie „normal“ sind immer schwierig: Was ist schon normal?! Sagen wir also lieber: Üblicherweise fällt bei der Vermietung oder Verpachtung von Immobilien keine Gewerbesteuer an. Denn üblicherweise handeln dabei Privatpersonen, die zwar am Ende einen Gewinn erzielen, dafür aber einfach ihre Vermögenswerte nutzen. Darum lautet die Grunddefinition hier: Es geht um Vermögensverwaltung. Und dabei spielt es erst einmal gar keine Rolle, wie groß das Vermögen ist, konkreter: Ob eine oder hundert Immobilien vermietet oder verpachtet werden, gibt nicht den Ausschlag.

Wichtig ist an dieser Stelle vor allem: Die Vermögensverwaltung stellt in aller Regel erst einmal keine gewerbliche Tätigkeit dar. Selbst dann nicht, wenn bei zahlreichen Mietern Verwaltungsarbeiten in einem eigenen Büro organisiert werden müssen oder wenn die vermieteten Räume gewerblichen Zwecken dienen. Selbst dann noch handelt es sich in aller Regel um die Verwaltung von nicht gewerbesteuerpflichtigen Vermögenswerten.

Auch Arbeitgeber, die für Arbeitnehmer Betriebswohnungen bereitstellen, fallen mit diesen Immobilien in aller Regel nicht unter die Gewerbesteuerpflicht, denn Werkswohnungen, die an Arbeitnehmer vermietet werden, gelten als notwendiges Betriebsvermögen des jeweiligen Arbeitgebers.

Der Sprung von der Vermögensverwaltung in die Gewerblichkeit

Doch immer wieder werden Fälle bekannt, in denen Finanzämter eine „Umqualifizierung“ vornehmen und von da an die ursprünglichen Vermietungseinkünfte als gewerbliche Einkünfte werten. Das hat Konsequenzen. Denn es bedeutet:

• die Immobilien werden ab jetzt fiskalisch nicht mehr als Privat-, sondern als Betriebsvermögen definiert
• es fällt die Zahlung von Gewerbesteuer an – und zwar rückwirkend bis zum Beginn der Vermietungstätigkeit
• ab einer Summe von 50.000.- Euro Gewinn aus der Vermietung oder Verpachtung der Immobilien werden Besitzer außerdem bilanzierungspflichtig
• für Gewerbetreibende ist immer auch die Mitgliedschaft in einer Innung oder Kammer Pflicht – meist in der Industrie- und Handelskammer
• wer seine Immobilie verkauft (hat), ist auch rückwirkend noch steuerpflichtig

Wie kommt es zu solchen „Umqualifizierungen“?

Die Abgrenzung ist nicht ganz einfach. Recht eindeutig liegt der Fall, wenn vermietete Immobilien wie ein Hotel, ein Gästehaus oder als Ferienwohnungen für schnell wechselnde Gäste genutzt werden. Besonders bei Ferienwohnungen werden Finanzämter sicher schnell hellhörig, denn die Vermietung einer Ferienwohnung entspricht eindeutig einem Gewerbebetrieb. Weitere Hinweise könnten sein:

• Wenn zu vermietende Immobilien voll eingerichtet vermietet werden, vielleicht auch noch Wäsche oder Geschirr ständig bereitgehalten werden.
• Wenn die Immobilie in einem Feriengebiet inmitten einer Vielzahl ähnlich genutzter Wohnungen liegt, Nutzung und Umfeld also eindeutig touristisch sind.
• Wenn die Werbung für kurzfristige Vermietungen der Immobilie regelmäßig von professionellen Feriendienstorganisationen durchgeführt wird.
• Wenn die Immobilie ständig zur Vermietung bereitgehalten wird, es gar noch eine rund um die Uhr besetzte Rezeption zum Gästeempfang gibt, laufend Personal anwesend ist, beispielsweise für Reinigungsarbeiten.

Die wichtigsten Kriterien zur Abgrenzung der Vermögensverwaltung von gewerbesteuerpflichtigen Vermietungen sind also vor allem:

• schnell wechselnde Mietverhältnisse
• das Erbringen von Leistungen, die über eine „normale“ Vermietertätigkeit hinausgehen
• alle Hinweise auf eine touristische Nutzung.

Wenn Sie Immobilien vermieten oder verpachten und jetzt unsicher geworden sind, ob Sie nicht doch unter die Gewerbesteuerpflicht fallen: Konsultieren Sie bitte Ihren Steuerberater oder eine Fach-Juristin! Denn Rechtsauskünfte können wir natürlich nicht geben.

Sonderfall Grundstückshandel

Noch klarer als bei der Vermietung gewerbesteuerpflichtiger Ferienhäuser liegt der Fall, wenn es um Grundstückshandel geht – der ist grundsätzlich gewerbesteuerpflichtig. Grundstückshandel kann bedeuten: Ein Steuerpflichtiger kauft eine größere Anzahl von Ein- oder Mehrfamilienhäusern, Eigentumswohnungen oder mehrere unbebaute Grundstücke, auf denen schnell neue Gebäude errichtet werden. Dann verkauft er sie alle ebenso schnell wieder. Der Zeitfaktor ist wichtig, denn vor allem über ihn definiert sich der gewerbliche Grundstückshandel: „Werden vor Ablauf eines Zeitraums von 5 Jahren seit Anschaffung bzw. Errichtung mehr als drei Objekte/mindestens vier Objekte veräußert und liegen zwischen den einzelnen Verwertungsmaßnahmen nicht mehr als 5 Jahre, so ist regelmäßig von einem gewerblichen Grundstückshandel auszugehen, weil die äußeren Umstände den Schluss zulassen, dass es dem Steuerpflichtigen zu Beginn seiner Tätigkeiten weniger auf die Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten als auf die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtung ankommt.“ (Zitiert nach: https://www.haufe.de/finance)