Vermieten: Strategien für höhere Mieten und mehr Einnahmen
Wie können Sie innerhalb des rechtlichen Rahmens und unter Berücksichtigung des Marktpreisgefüges die Nettokaltmiete dennoch zusätzlich steigern? Wie lassen sich höhere Mietpreise rechtfertigen? Wie lassen sich die Einnahmen verbessern? Ihnen stehen dazu mehrere Strategien offen:
- Sie steigern die Qualitätsmerkmale der Immobilie oder der Wohnung.
- Sie bieten Zusatzangebote für Mieter.
- Sie schaffen mehr Wohnraum oder neue Mietobjekte in und an Ihrer Immobilie.
- Sie ändern die Nutzungsart der Wohnung.
Alle vier Strategien verändern die Einnahmen. Wenn Sie geschickt vorgehen, können Sie durch Aufwertungen, Zusatzleistungen oder Baumaßnahmen die Einnahmen verbessern. Dabei machen Sie sich in einigen Fällen sogar noch einen Steuereffekt zunutze. Ob eine dieser Strategien für Ihre Immobilie eine Option ist, müssen Sie genau kalkulieren. An dieser Stelle können wir Ihnen nur erläutern, was sich hinter diesen Möglichkeiten verbirgt.
Strategie 1: Sie steigern die Qualitätsmerkmale des Wohnraums
Eine sehr attraktive Strategie ist das Steigern der Wohnqualität. Dabei sind zwei verschiedene Ansätze zu unterscheiden:
- Sie statten die Wohnung besser aus und stellen zum Beispiel eine Einbauküche oder andere Möbel bereit oder renovieren vor dem Einzug.
- Sie modernisieren die Immobilie durch ein neues Bad oder Fenster/Türen oder sanieren es energetisch.
Beides führt zu einer Aufwertung der Wohnqualität. Für Sie ist das gleichbedeutend mit einer langfristig höheren Kaltmiete.
Mehr Mieteinnahmen durch eine Einbauküche
Anhand einer Küche ist diese Strategie gut nachvollziehbar. Viele Mieter nutzen gern Einbauküchen. Ist bereits eine in der Wohnung vorhanden, kann das beim Vermieten den Ausschlag geben.
Installieren Sie vor einer Neuvermietung eine zum Objekt passende Einbauküche. Die Kosten schreiben Sie über zehn Jahre gemäß AfA ab. Aber: Sie lassen sich parallel die Nutzung vom Mieter bezahlen.
Eine vermietete Küche gilt ungefähr nach zehn Jahren als abgenutzt. Die Anschaffungskosten lässt sich folglich mit zehn Prozent pro Jahr auf die Miete aufschlagen. Zusätzlich können Sie noch einen Kapitalzins addieren, der die Vorleistung ausgleicht. Der Zins ist vom aktuellen Marktumfeld abhängig, in den letzten Jahren galten lineare drei Prozent pro Jahr als angemessen.
Ein Beispiel: Die Einbauküche kostet 3.600 Euro. Auf zehn Jahre verteilt ergibt das einen jährlichen Aufschlag auf die Miete von 360 Euro oder 30 Euro monatlich. Der Kapitalzins beträgt pro Jahr 108 Euro oder 9 Euro monatlich. Der monatliche Mietpreisaufschlag beträgt damit 39 Euro.
Nach dieser Berechnung haben Sie nach zehn Jahren über die Miete die Investition ausgeglichen. Zusätzlich können Sie den Betrag steuerlich abschreiben. Sie haben die Kosten also vereinfacht gesagt „doppelt reingeholt“. Nun kommt der eigentliche Trick: Sie schlagen nicht 39 Euro auf, sondern eine etwas höhere Pauschale wie zum Beispiel 45 Euro. Diese sechs Euro Unterschied summieren sich. Nach zehn Jahren sind es 720 Euro Zusatzeinnahmen.
Wie viel Sie für eine Einbauküche maximal aufschlagen können, ergibt sich auch aus dem Mietspiegel. Einige Gemeinden nennen konkrete Maximalbeträge, andere erlauben einen pauschalen Aufschlag von bis zu 20 Prozent. Prüfen Sie, ob eine Obergrenze angegeben ist, die Auswirkungen auf Ihre Kalkulation hat.
Der Preis der Küche beeinflusst nicht nur die Kalkulation, sondern die Vermietungschance. Zu hohe Aufschläge sind nachteilig. Stellen Sie eine Küche zur Verfügung, die für ihre gewünschte Mieterzielgruppe passend ist. Wenn der Preis der Küche angemessen ist, finden Sie leicht einen Mieter und erzielen mittelfristig einen Gewinn.
Mehr Miete durch Möbel
Einen ähnlichen Ansatz können Sie mit anderen Möbeln erreichen. Allerdings ist der Effekt bei solchen Einzelstücken deutlich geringer als bei einer Küche und für viele Mieter nicht interessant. Ein anderer Ansatz: Sie vermieten eine Wohnung teilmöbliert oder vollständig möbliert.
Sie können mit Einrichtung die Miete höher ansetzen. Für die Möbel ist ein Aufschlag von zwei Prozent des Zeitwerts bei Einzug erlaubt (gemäß Berliner Modell nach einem Urteil des Landgerichts Berlin, Az. 63 S 465/01). Das klingt wenig, kann aber bei einer umfassenden Einrichtung eine spürbar höhere Miete bedeuten. Parallel können Sie die Möbel wie die Einbauküche über zehn Jahre steuerlich abschreiben.
Info: Der Zeitwert basiert auf der steuerlichen Abschreibung (Neuwert abzüglich der bereits abgeschriebenen Summe) bei Einzug, gilt aber für die gesamte Mietdauer. Dadurch profitieren Sie besonders stark bei einer längeren Mietdauer, da der Aufschlag bei jedem Mieterwechsel sinkt. Kalkulieren Sie außerdem ein, dass Sie zu Ersatz oder Reparatur verpflichtet sind.
Für einige Zielgruppen ist ein solches Angebot besonders gut vermarktbar: Studentenwohnungen, Monteurwohnungen („Wochenendfahrer“), Firmenwohnungen usw. Bei einem schwierigen Marktumfeld kann das Möblieren nicht nur die Einnahmen steigern, sondern auch die Chance zu vermieten – wenn die Zielgruppe vor Ort sucht.
Mehr Miete durch Renovierung
Bei einem Auszug ist der Vormieter zwar in einer gewissen Pflicht, die Wohnung ordentlich zu übergeben. Ist er aber den regelmäßigen Schönheitsreparaturen nachgekommen, kann die Wohnung etwas verwohnt wirken. Gleiches gilt, wenn der Mietvertrag keine oder ungültige Renovierungsklauseln enthält. In diesem Fall sind Sie gefordert, entweder die Wohnung zu renovieren oder einen Mieter zu finden, der den aktuellen Zustand akzeptiert. Es liegt auf der Hand, in welchem Fall Sie die höhere Miete verlangen können.
Daher ist eine vergleichsweise einfache Maßnahme das Renovieren vor einer Neuvermietung. Mieter lieben es, in eine frisch überholte Wohnung einzuziehen. Damit verbessern Sie die Chancen auf ein schnelles Vermieten und können die Miete etwas höher ansetzen.
Der Effekt auf Mieter ist groß. Der finanzielle Nutzen jedoch eher klein. Zudem fallen Kosten an, die Sie aber steuerlich absetzen können.
Mehr Miete durch Modernisieren der Immobilie
Ein umfassender Punkt ist das Modernisieren der Wohnung oder Immobilie. Dabei erhöhen Sie den Wohnwert.
Grundsätzlich gilt: Wenn Sie den Wohnwert durch Modernisieren erhöhen, steigern Sie nicht nur den Wert der Immobilie und können bei Neuvermietung eine höhere Miete ansetzen. Sie können die Kosten zumindest teilweise auf die Mieter umlegen.
Dabei sind jedoch nur Maßnahmen der Modernisierung umlegbar. Das sind etwa Verbesserungen des Bads, der Einbau eines Aufzugs, von Solaranlagen, Wärmepumpen. Auch eine energetische Modernisierung von Fenstern, Türen und ähnliche Maßnahmen nach § 555b BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) gehört dazu. Das gilt zugleich in Abgrenzung zu § 555a BGB. Sie müssen dabei eine Verbesserung der Wohnqualität erreichen und zugleich die Kosten herausrechnen, die bei fälligen Erhaltungsmaßnahmen gleicher Art angefallen wären.
Sie können bis zu acht Prozent der Kosten pro Jahr auf die Mieter umlegen, maximal jedoch drei Euro pro Quadratmeter (zwei Euro in Regionen mit Kappungsgrenze, ein Euro in Berlin). Ergeben sich beispielsweise Modernisierungskosten von 18.000 Euro, können Sie 1.440 Euro pro Jahr anteilig auf den Mieter umlegen. Das entspricht einem Aufschlag von 120 Euro pro Monat.
Wichtig: Sie müssen nun noch die Belastung pro Quadratmeter errechnen. Ist das Ergebnis über drei Euro oder niedriger bei den genannten Ausnahmen, ist die Erhöhung auf diesen Betrag gedeckelt. Bei einer Wohnung mit 50 Quadratmetern wäre das im Beispiel eine Erhöhung von 2,40 Euro. Bei einer Wohnung mit 40 Quadratmetern wären es aber die besagten drei Euro und damit der Höchstbetrag.
Da bei Modernisierungsmaßnahmen die Steigerung des Wohnwerts eine zentrale Bedeutung hat, handelt es sich steuerlich um Herstellungskosten, die gemäß AfA abzuschreiben sind. Sie können die Ausgaben also nicht sofort absetzen. Langfristig lohnt sich eine Modernisierung in den meisten Fällen. Denn sie können die Mieten auch in Zukunft auf einem höheren Marktniveau als zuvor festlegen.
Tipp: Sprechen Sie unbedingt mit Ihrem Steuerberater über die geplanten Maßnahmen und möglichen Steuereffekte!
Strategie 2: Sie bieten Zusatzangebote für Mieter
Eine weitere Möglichkeit für mehr Einnahmen sind Serviceleistungen. Damit sind Zusatzangebote gemeint, für die Mieter bei Nutzung einen kleinen Betrag bezahlen.
Münzgeräte installieren
Der Klassiker sind Waschmaschinen und Trockner, die per Münzeinwurf gestartet werden. Mieter können so auf das Anschaffen eines Geräts verzichten oder Ihr Angebot sporadisch nutzen. Gerade beim Thema Wäsche rentiert sich das Bereitstellen solcher Zusatzleistungen relativ schnell. Beachten Sie, dass die Kosten für Strom und Wasser aus der Betriebskostenrechnung herauszurechnen sind.
Garten, Fitnessraum oder Zusatzkeller?
Sie können Mietern besondere Zusatzleistungen anbieten. Das kann ein Extrakeller sein, ein eigenes Stück Garten oder der Zugang zu einem Fitnessraum. Indem Sie Angebote schaffen, die für einzelne oder mehrere Mieter interessant sind, lassen sich Einnahmen generieren.
Stellplatz oder Garage vermieten
Eine weitere Zusatzleistung kann ein Stellplatz sein. Speziell in Städten herrscht Mangel an Parkraum. Mit einer Garage, einem Carport oder einem festen Stellplatz locken Sie nicht nur Mieter an. Sie können diesen Service auch zusätzlich abrechnen. An vielen Orten sind Preise um 50 Euro im Monat inzwischen üblich.
Tipp: Sie müssen den Stellplatz nicht zwingend einen Mieter anbieten. Sie können diesen auch einzeln auf dem freien Markt anbieten.
Kabel-TV und Internet-Sammelverträge: Nebenkostenprivileg ist weggefallen
Weitere Möglichkeiten waren bisher das Bereitstellen eines WLAN, eines Kabelfernsehzugangs oder einer Gemeinschaftssatellitenantenne über einen Sammelvertrag. Diese Dienste fallen unter das Nebenkostenprivileg. Sie konnten diese über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen – unabhängig von der tatsächlichen Nutzung. Das ist nach einer Gesetzesänderung nicht mehr möglich. Sie dürfen die Kosten nur noch bei Nutzung umlegen, wodurch die Angebote nicht mehr interessant sind.
Strategie 3: Sie schaffen mehr Wohnfläche
Wenn die Miete sich nicht mehr erhöhen lässt, können Sie vielleicht die Wohnfläche vergrößern. Das schafft ebenfalls mehr Einnahmen. Möglich ist das zum Beispiel durch den Bau einer Terrasse, Loggia oder eines Balkons. Sie können 25 Prozent der so entstandenen neuen Fläche als Wohnfläche ausweisen. Bei einer besonders gehobenen Ausstattung oder in besonderen Lagen lassen sich sogar bis zu 50 Prozent der neuen Fläche anrechnen. Entsprechend erhöht sich die Mieteinnahme.
Ausbau der Immobilie
Wenn Sie zu den Machern gehören, können Sie auch den Dachboden, Keller oder Nebengebäude ausbauen, um neue Wohnungen zu schaffen. Ebenso ist ein Anbau möglich wie zum Beispiel ein bewohnbarer Wintergarten. Vereinzelt kann sogar ein neuer Zuschnitt etwas mehr Wohnfläche bedeuten. Das ist zum Beispiel bei Wohnungstüren möglich, wenn diese ins Treppenhaus vorverlagert werden können.
Lukrativ durch Mehreinnahmen, aber nicht immer möglich
Aus baulichen Gründen wird diese Strategie nicht bei jeder Immobilie möglich sein. Die Investition ist außerdem beträchtlich. Aber Sie profitieren langfristig. Die neu gewonnene Wohnfläche fließt in die Berechnung der Kaltmiete ein und bringt Ihnen Monat für Monat entsprechende Mehreinnahmen. Als Nebeneffekt steigern Sie den Wert Ihrer Immobilie.
Ausgaben sind als Herstellungskosten abzuschreiben
Wichtig zu wissen: Nach § 255 HGB (Handelsgesetzbuch) ist ein Ausbau dieser Art unter Herstellungskosten zu verbuchen. Sie können diese Ausgaben nicht sofort steuerlich geltend machen, sondern müssen den Betrag gemäß AfA langfristig abschreiben.
Strategie 4: Andere Nutzungsart der Wohnung
Es gibt eine weitere Strategie, mit der Sie die Mieteinnahmen steigern können: Sie ändern die Nutzungsart. Sie schaffen beispielsweise aus leer stehenden Gewerbeimmobilien Wohnraum oder machen alte Ställe zu Wohnungen oder vermieten an Ärzte, Therapeuten oder Beratungsdienstleister. Mit einer solchen Umnutzung ist in der Regel ein Umbau verbunden, um alle Auflagen erfüllen zu können. Überdies sind einige Nutzungsarten an bestimmten Standorten ausgeschlossen.
Sie können auf diese Weise Leerstand in gut vermietete Immobilien umwandeln oder die Mieten signifikant erhöhen. Zur Umsetzung sollten Sie über ein gutes Netzwerk aus Baudienstleistern und idealerweise etwas Erfahrung verfügen.
Sonderfall: Ferienwohnungen und Vermieten auf Zeit
Ein Sonderfall ist das Vermieten einer Wohnung auf Zeit oder an Feriengäste. Voraussetzung ist eine möblierte Wohnung. Wenn Sie diese Strategie nutzen, können Sie einen erheblich höheren Preis verlangen. Die Höhe ist regional unterschiedlich. Meistens ergibt sich eine Monatseinnahme, die über einem unbefristeten Mietvertrag liegt. Sie tragen jedoch ein deutlich höheres Risiko für Leerstand.
Sie unterliegen bei dieser Strategie gegebenenfalls besonderen Anforderungen der Region. So beschränken viele Kommunen in Urlaubsgebieten die Vermietung an Gäste, um ausreichend „regulären“ Wohnraum vorzuhalten. Dieser Ansatz lohnt sich jedoch gerade in Feriengebieten, Zielen von Städtereisen und in Messestädten. Auch an Hochschulstandorten kann das Vermieten auf Zeit lukrativ sein, sollte dann aber auf Studierende ausgerichtet sein.
Mehr Einnahmen aus der Immobilie herauskitzeln
Mit diesen Strategien können Sie die Kaltmiete beziehungsweise die Einnahmen Ihrer Immobilie steigern. Die grundlegende Idee hinter diesen Maßnahmen ist vordergründig ein höherer Cashflow. Langfristig erhalten oder steigern Sie zusätzlich den Wert der Immobilie.
Beachten Sie, dass Mieter zwar gern für Extras und eine schöne Wohnung bezahlen. Sie reagieren jedoch häufig allergisch, wenn sie das Gefühl haben, dass der Vermieter die Optionen bis zum letzten Cent ausschöpft. Trotz einer optimalen Miete sollten Sie daher immer mit Augenmaß vorgehen, um das Risiko von Leerstand zu minimieren.
