Umsatzsteuer beim Vermieten an Gewerbetreibende
In Deutschland ist das Vermieten grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Private Vermieter, die nur an Privatpersonen vermieten, kommen daher mit dieser Steuerart üblicherweise nicht in Kontakt. Wer dagegen Praxen, Büroräume oder gewerbliche Flächen anbietet, steht möglicherweise vor der Herausforderung, sich mit dem Thema näher zu beschäftigen. Das kann steuerlich durchaus einen Vorteil bedeuten, hat aber auch Nachteile.
Wir erläutern Ihnen in diesem Ratgeber, wann Sie Umsatzsteuer berechnen können und wann nicht. Außerdem erfahren Sie, welche Folgen das für Ihre eigene Steuererklärung hat.
Bitte beachten Sie: Diese Angaben sind nach bestem Wissen recherchiert. Wir können aber keine Gewähr übernehmen, dass alle Informationen für jeden individuellen Fall zutreffen. Sprechen Sie daher stets mit Ihrem Steuerberater über die möglichen Voraussetzungen und Folgen für die Berechnung von Umsatzsteuer beim Vermieten.
Grundsätzlich gilt: Das Vermieten ist von der Umsatzsteuer befreit
Im Steuerrecht ist das Vermieten und Verpachten grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Das geht aus UStG § 4, Nr. 12 hervor. Daher haben Sie als privater Vermieter in der Regel keinen Anlass, Umsatzsteuer auf die Kaltmiete aufzuschlagen.
Allerdings gibt es eine Ausnahme. Denn nach § 9 UStG können Sie freiwillig eine Umsatzsteuerpflicht vereinbaren. Das ist beim Vermieten dann möglich, wenn Sie und der Mieter umsatzsteuerpflichtig sind. Daraus ergeben sich verschiedene Konstellationen, die sich voneinander in wichtigen Punkten unterscheiden.
Wann wird Vermieten Umsatzsteuer fällig – und wann nicht?
Grundsätzlich gilt: Sie dürfen generell nur dann § 9 UStG nutzen, wenn Sie selbst als Vermieter gewerblich tätig sind. Es ist dann der gesetzliche Satz (Stand 2024: 19 %) aufzuschlagen und im Rahmen der Umsatzsteuervoranmeldung an das Finanzamt abzuführen. Daraus ergeben sich folgende Möglichkeiten, wann Sie Umsatzsteuer nach Option gemäß § 9 UStG berechnen müssen und wann nicht:
- Die Steuer wird fällig, wenn das Unternehmen bzw. der Freiberufler Umsätze in den Mieträumen erwirtschaftet und selbst umsatzsteuerpflichtig ist. Außerdem ist eine entsprechende vertragliche Vereinbarung erforderlich.
- Sie dürfen jedoch keine Umsatzsteuer berechnen, wenn ein Unternehmen keine Umsätze im Mietobjekt erwirtschaftet. Das ist zum Beispiel bei einer angemieteten Mitarbeiterwohnung der Fall.
- Es wird keine Umsatzsteuer fällig, wenn das Unternehmen oder der Freiberufler selbst umsatzsteuerbefreite Leistungen erbringt. Das betrifft unter anderem gemeinnützige Vereine, Ärzte und ähnliche Freiberufler, Banken und vergleichbare Dienstleister.
- Bei älteren Immobilien können Sie möglicherweise Sonderregelungen nach §27 Abs. 2 Nr. 3 UStG nutzen, um auch gegenüber umsatzsteuerbefreiten gewerblichen oder freiberuflichen Mietern wie Ärzten, Psychotherapeuten und anderen Umsatzsteuer zu erheben. In diesem Fall sollten Sie sich steuerlich beraten lassen.
- Bei als Einheit vermieteten, aber gemischt genutzten Immobilien ist die Besteuerung der Kaltmiete vom Umfang der gewerblichen Nutzung abhängig. Auch hier sollten Sie sich dringend steuerlich beraten lassen.
- Vermietungen im Gastgewerbe, auf Campingplätzen (Ausnahmen: „Dauercamper“), von Ferienwohnungen sowie welche, die an zusätzliche Dienstleistungen (z. B. Frühstück) geknüpft sind, unterliegen grundsätzlich der Umsatzsteuerpflicht.
- Es wird nie eine Umsatzsteuer fällig, wenn Sie einen Mietvertrag mit einem privaten Mieter schließen.
Es ist bei allen Möglichkeiten unerheblich, ob Sie einen normalen Mietvertrag vereinbaren oder eine Staffelmiete oder Indexmiete. Eine Ausnahme gibt es aber: Gewerbliche Mietverträge folgen anderen Regeln bei den Punkten Rechte und Pflichten, Nebenkosten sowie Kündigungsfristen. Auch über diesen Aspekt sollten Sie sich informieren.
Warum sollten Sie überhaupt Umsatzsteuer erheben?
Ganz wichtig bei der Betrachtung des Themas ist Ihre eigene Steuerpflicht. Um Umsatzsteuer erheben zu können, müssen Sie unternehmerisch tätig sein. Das bedeutet: Sie müssen ein Gewerbe anmelden und die Einnahmen und Ausgaben gesondert beim Finanzamt angeben. Je nach Umfang und Rechtsform ist eine BWA oder Bilanz erforderlich.
Die Umsatzsteuerpflicht bedeutet außerdem, dass Sie regelmäßig eine Umsatzsteuervoranmeldung abgeben müssen. Sie müssen dann erhaltene Beträge an das Finanzamt abführen. Es ist empfehlenswert, diese Arbeiten an einen Steuerberater auszulagern.
Darüber hinaus kann die gewerbliche Tätigkeit Folgen für Ihre Sozialversicherung haben sowie weitere Auflagen durch Gesetze (unter anderem Datenschutz) bedeuten. Das klingt möglicherweise nachteilig. Aber dennoch ist es finanziell häufig ein Vorteil.
Sie behalten mehr übrig!
Der Vorteil beim Erheben der Umsatzsteuer ist, dass Sie selbst Geld „sparen“. Die erhobenen Beträge selbst sind ein sogenannter „durchlaufender Posten“. Das heißt. Sie geben die erhaltene Steuer direkt an das Finanzamt weiter.
Aber: Sie dürfen die von Ihnen selbst bei Ihren gewerblichen Ausgaben bezahlte Umsatzsteuer davon abziehen. Sie zahlen also nur die Differenz aus allen erhaltenen und bezahlten Beträgen. Dadurch profitieren Sie je nach Umsatz enorm. Sie behalten mehr Geld in der eigenen Tasche, als sie es ohne Umsatzsteuerpflicht hätten.
Wann lohnt sich das gewerbliche Vermieten?
Es gilt aber dennoch genau abzuwägen, ob die Option nach § 9 UStG sinnvoll ist. Denn das gewerbliche Vermieten hat auch Folgen für den Immobilienverkauf und die Einkommensteuer insgesamt. So können Sie beispielsweise Immobilien in den meisten Fällen nicht mehr als privaten und damit steuerfreien Verkauf nach zehn Jahren Haltefrist deklarieren. Je nach Höhe der Einnahmen können außerdem weitere Steuern wie Gewerbesteuer anfallen.
Sinnvolle Option bei vielen gewerblichen Mietern
Für den typischen privaten Eigentümer, der Wohnungen vermietet, kommt eine Option ohnehin nicht in Betracht. Vermieten Sie aber an gewerbliche Kunden und erzielen Sie dabei eine nennenswerte Kaltmiete, sollten Sie die Vorteile und Nachteile abwägen.
Je mehr gewerbliche Mieter Sie haben, desto eher wird es sich lohnen, über die Umsatzsteuer nachzudenken. Ihre Mietvertragspartner werden das sogar begrüßen, da auch sie die in der „Bruttomiete“ enthaltene Steuer mit ihren eigenen Umsätzen verrechnen können. Darum ist Ihre Option nach § 9 UStG auch für die Mieter vorteilhaft. Je nach Standort kann das für Sie sogar ein Pluspunkt sein, da Sie an Märkten mit vielen freien Gewerbeflächen Ihre Immobilie leichter vermieten können.
