Gewerbemietverträge mit Wertsicherungsklauseln: Funktionsweise und Gefahren
Viele Gewerbemietverträge enthalten eine sogenannte Wertsicherungsklausel. Die soll inflationsbedingte Verschiebungen ausgleichen und dabei gleichermaßen die Interessen des Mieters wie des Vermieters berücksichtigen. Solche Klauseln werden manchmal auch Gleit-, Preis- oder Wertsicherungsklausel genannt. Meist sind sie Teil eines sogenannten Indexmietvertrags. Die kommen häufig bei Gewerbe-, seltener bei Wohnraumvermietung vor. Was sind ihre Vor- und Nachteile, wie funktionieren sie?
Was ist eine Wertsicherungsklausel?
- Bei einer Wertsicherungsklausel in einem Mietvertrag handelt es sich um einen nicht dauerhaft fixierten Betrag.
- Stattdessen orientiert sich der Preis an der Wertentwicklung anderer Vermögensgegenstände, Lebenshaltungskosten und/oder an inflationsbedingten Geldmarktentwicklungen.
- Solche Entwicklungen werden meist in einer Art Index erfasst, darum wird die Wertsicherungsklausel auch häufig als Indexklausel bezeichnet.
- Das bedeutet: Der Mietpreis muss anhand eines solchen Indexes in regelmäßigen Abständen immer wieder neu berechnet werden.
Wie und womit errechne ich den Index?
Gängig ist dabei der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Damit werden aktuelle Preisveränderungen mit Hilfe eines für private Verbraucher typischen “Warenkorbes” immer wieder neu angepasst. In diesem Warenkorb sind alle von privaten Haushalten typischerweise gekauften Waren und Dienstleistungen vertreten, alle fünf Jahre werden dessen Inhalte möglichen Änderungen der Konsumgewohnheiten neu angepasst. Das mit dem „Warenkorb“ sollte nicht wörtlich genommen werden – da ist nicht nur von Butter, Brot, Gemüse und Schokolade die Rede, sondern beispielsweise auch von Heizöl oder Kraftstoffen. Online findet sich der jeweils aktuelle Index unter https://www.destatis.de/
In welchen Mietverträgen kommen Wertsicherungsklauseln vor?
Sie sind häufig in Gewerbemietverträgen zu finden. Aufgrund der hohen Vertragsfreiheit von Gewerbemietverträgen ist es auch wenig problematisch, sie im Interesse von Mietern und Vermietern in den Vertrag aufzunehmen. Jedoch finden Wertsicherungsklauseln zunehmend auch in Wohnungs-Mietverträgen Verwendung. Egal, ob privater Wohnraum oder Gewerbemietvertrag: Als Vertragsform werden sie in aller Regel als Indexmietverträge bezeichnet. Bei der Vermietung von privatem Wohnraum sind Wertsicherungsklauseln allerdings nur dann zulässig, wenn eine eventuell bestehende Mietpreisbremse damit nicht umgangen wird.
Sinn und Grenzen von Wertsicherungsklauseln
Eine Wertsicherungsklausel soll beide Vertragsparteien beispielsweise vor Inflationsrisiko schützen und die Zahlungsvereinbarungen sichern. Rechtsgrundlage für die Zulässigkeit von Wertsicherungsklauseln ist das 2007 erlassene Preisklauselgesetz.
Im Gewerbemietrecht bezieht sich eine Indexklausel ausschließlich auf die vertraglich vereinbarte Grundmiete. Betriebs- und Nebenkostenvorauszahlungen sind in aller Regel nicht betroffen, es sei denn, es wurde vertraglich anders vereinbart.
Zulässig im Vertrag ist dabei nur eine Formulierung wie: „ändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex um XX Prozent, soll die Angemessenheit der Miete überprüft und die Miethöhe neu vereinbart werden.“ Nicht zulässig wäre dagegen eine eins-zu-eins-Anpassung, die in lauten könnte, dass sich dann auch die Miete „automatisch um XX Prozent erhöht“. Eine Wertsicherungsklausel tritt sowieso nie „automatisch“ in Kraft: Der jeweils angepasste Mietbetrag muss vom Vermieter stets aufs Neue schriftlich geltend gemacht werden.
In der Praxis gibt es eine gravierende Ausnahme. Die tritt dann in Kraft, wenn
- „die Mietänderung durch die Änderung eines vom Statistischem Bundesamt oder einem Statistischem Landesamt ermittelten Preisindex für die Gesamtlebenshaltung oder eines vom Statistischem Amt der Europäischen Gemeinschaft ermittelten Verbraucherpreisindex bestimmt wird, und
- der Vermieter für die Dauer von mindestens zehn Jahren auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet oder der Mietvertrag auf mindestens zehn Jahre abgeschlossen wurde oder der Mieter das Recht hat, die Vertragsdauer auf mindestens zehn Jahre zu verlängern, und
- weder Mieter noch Vermieter durch die Indexklausel unangemessen benachteiligt werden.“
(Zitiert nach https://www.haufe.de/immobilien)
Was wäre eine „unzulässige, unangemessene Benachteiligung“?
Die läge beispielsweise dann vor, wenn die Mietpreisanpassung immer nur nach oben, aber nie nach unten korrigiert würde – denn wer sagt denn, dass der Index immer steigen und nie sinken wird? Sowohl das eine wie das andere muss in der Mietpreisanpassung berücksichtigt werden.
Unzulässig wäre es natürlich auch, wenn der Index um 5 Prozent gestiegen ist, die Mietpreiserhöhung aber beispielsweise 6,8 Prozent betragen würde.
In diesen und ähnlichen Fällen wäre eine Mietpreisanpassung nach dem Preisklauselgesetz zwar verboten – sie könnte aber trotzdem wirksam werden, denn: Vertrag ist Vertrag Wenn eine der beiden Parteien dann vor Gericht gehen würde, müsste erst einmal abgewartet werden, ob ein rechtskräftiges Urteil die Unzulässigkeit der Klausel bestätigt.
Achtung 1!
Mietzahlungen, die auf Grundlage einer unzulässigen Indexklausel des Mietvertrags in der Vergangenheit geleistet wurden, können trotz gerichtlicher Feststellung ihrer Unzulässigkeit nicht zurückgefordert werden. Dabei geht es nicht um deren Höhe, sondern um das Vorhandensein einer solchen Klausel – beziehungsweise eben deren Rechtmäßigkeit.
Achtung 2!
Nicht selten werden bei der Berechnung des Indexes die angegebenen Prozentpunkte mit „echten“ Prozent verwechselt – was das Ergebnis der natürlich verfälscht.
Achtung 3!
Der Index als Bezugsgröße kann wechseln! Empfohlen wird heute zwar immer der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts, aber in der Vergangenheit kamen durchaus auch andere Index-Größen zur Anwendung. Die lassen sich natürlich nicht so ohne weiteres ersetzen. Da muss eine von beiden Seiten akzeptierte Lösung gefunden werden, vermutlich durch Umschreibung und Neu-Unterzeichnung der entsprechenden Passage des Mietvertrags.
Achtung 4!
Die Indexhöhe sollte spätestens alle drei Jahre überprüft werden – denn nur so lange können rückwirkende Anpassungsänderungen auch geltend gemacht werden.
Achtung 5!
Da Gewerbemietverträge schon bei dem Zahlungsrückstand von nur einer Monatsmiete fristlos gekündigt werden können, kann auch ein Zahlungsrückstand aufgrund einer (noch) nicht entdeckten Index-Differenz theoretisch zur fristlosen Kündigung führen. In der Praxis kann diese Gefahr durch einen Zusatz wie in folgender Formulierung abgemildert werden: „Solange der Mieter von dem Vermieter keine schriftliche Neuberechnung der Miete erhalten hat, gerät der Mieter nicht in Zahlungsverzug.“
