Investment plus Altersvorsorge in eigener Sache? Macht der Kauf einer Pflegeimmobilie Sinn?

Beim Kauf einer Pflegeimmobilie werden oft richtig hohe Renditen versprochen – vier Prozent und mehr. Auf den ersten Blick klingt das vor allem für Menschen verlockend, die sich in Bezug auf Immobilienkäufe sowieso schon mit der eigenen Rente beschäftigen: Ich investiere jetzt, um als Rentner die drohende „Versorgungslücke“ zu mindern. Wenn dann die Immobilie in meinem Besitz auch gleich noch als Pflegeplatz in eigener Sache genutzt werden kann, habe ich ja einen doppelten Vorteil, oder etwa nicht? Ganz so einfach ist es leider nicht. Es gibt da einige Risiken. Darüber informieren wir hier.

Vorteile beim Kauf einer Pflegeimmobilie

Die Vorteile liegen auf der Hand: Immobilien sind eine sichere Form der Geldanlage und eignen sich darum perfekt, um drohende „Versorgungslücken“ in der Zeit des Rentenbezugs zu mindern oder gleich ganz zu schließen. „Versorgungslücke“ bedeutet nichts anderes, als dass bei einem Großteil aller Deutschen die zu erwartende Rentenzahlung allein nicht ausreichen wird, um im Alter genügend Geld zur Verfügung zu haben. Die Sicherheit, die ein Immobilienkauf da bieten kann, gilt natürlich für alle Immobilienarten – nicht nur für den Kauf einer Pflegeimmobilie. Eher sogar im Gegenteil, doch davon gleich noch mehr.

Sicher ein Vorteil ist, dass der organisatorische Aufwand für Eigentümer von Pflegeappartements äußerst gering ist: In aller Regel übernehmen die Betreibergesellschaften die Organisation von Vermietung bis Instandhaltung komplett selbst. Ebenfalls von Vorteil ist die demografische Situation: Die Aussichten für Pflegeimmobilien sind derzeit gut, denn sie werden definitiv und noch für sehr lange Zeit gebraucht.

Als nur scheinbarer Vorteil erweist sich dagegen der allzu simple Gedanke: „Wenn ich schon für mein Alter vorsorge, kann ich mir doch gleich eine Immobilie kaufen, in der ich bei Bedarf – also im Pflegefall – auch selbst wohnen kann!“ Klingt nach „zwei Fliegen mit einer Klappe“, also nach einer echten Win-Win-Situation. Schließlich hört man ja auch immer wieder, wie lange man im Ernstfall auf den Platz in einem Pflegeheim warten muss. Oft hat man nicht einmal die freie Auswahl, darf keine Wünsche äußern: „In welchem Heim wäre ich gern untergebracht?“ Nein, im Ernstfall wird das meistens gar nicht erst gefragt. Da wäre es doch ganz schön, ich hätte mein „eigenes Pflegeappartement“ schon an der Hand. Ist es wirklich so einfach?

Vorsicht beim Kauf einer Pflegeimmobilie!

Sicher: Die Rechnung kann aufgehen. Dann bekommen Sie lange Zeit eine gute Rendite aus Ihrer „Investment Pflegeimmobilie“. Und eines Tages wohnen Sie – vielleicht – auch in „Ihrem Pflegeheim“. Doch diese Hoffnung trügt leider oft. Erstens: Wenn „Ihr Pflegeappartement“ zu dem Zeitpunkt, an dem Sie es brauchen, schon vergeben ist, landen Sie – wie alle anderen Pflegebedürftigen auch – in aller Regel dann doch auf einer Warteliste. Denn eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist in Pflegeimmobilien nicht möglich.

Zweitens: Als Investment ist der Kauf einer Pflegeimmobilie nur bedingt empfehlenswert, denn die Kosten sind sehr höher als bei anderen Immobilienarten. Das liegt daran, dass an solche Immobilien grundsätzlich höhere Qualitätsansprüche gestellt werden müssen. Es handelt sich um extrem intensiv genutzte Immobilien, in denen außerdem noch besonders hohe Anforderungen an Sicherheitsvorschriften und Spezialausstattungen wie die Barrierefreiheit gestellt werden müssen. Das macht die Kosten wesentlich höher als bei privat genutzten Immobilien. Darüber hinaus sind die Wohneinheiten in aller Regel komplett möbliert. Und auch die Möblierung muss bestimmten Anforderungen entsprechen. All das macht den Kaufpreis relativ hoch, die Anforderungen an die regelmäßig notwendige Instandhaltung ebenfalls.

Drittens kommt dazu, dass Pflegeheime ihre Angebote nur auf einem stark regulierten Markt machen können. Da geht es um kommunale oder bundesweite Neu-Regelungen, die – oft recht kurzfristig – beispielsweise die Zahl der stationären Pflegeheimplätze neu festschreiben. Betreiber, die mehr Plätze anbieten wollen, müssten dann Umsatzeinbußen hinnehmen.

Auf Betreibergesellschaft und regionale Besonderheiten achten!

Der Träger einer Pflegeimmobilie und dessen Arbeit sind extrem wichtig – da kann sich beispielsweise eine untertarifliche Bezahlung der Pflegekräfte schnell negativ auswirken. Auch darauf haben Investoren keinen Einfluss, auch da kann das Ergebnis ein sinkender Umsatz sein: Wenn wegen schlechter Bezahlung zu wenig Pflegekräfte eingestellt werden können, lässt die Qualität der Arbeit nach – und das spricht sich herum, die Belegung sinkt.

Wer mit dem Gedanken spielt, eine Pflegeimmobilie zu kaufen, sollte also unbedingt die Qualität der Pflegedienstleistungen, den Personalschlüssel und das Kostenmanagement vorher gründlichst unter die Lupe nehmen.

Auch regionale und Standortfaktoren sind sehr wichtig. Es gibt Regionen in Deutschland, die ein regelrechtes Überangebot an Pflegeheimen aufweisen. Dann wird es schwierig mit der Vollbelegung des jeweiligen Pflegeheims. Vollbelegung ist aber der wirtschaftlich wichtigste Faktor, wenn Sie sich vom Kauf einer Pflegeimmobilie eine gute Rendite versprechen.

Last but not least: Weder auf die Qualität der Arbeit der Betreibergesellschaft noch auf kommunale oder politische Neuregelungen haben Sie als Anleger Einfluss. Und sollte die Betreibergesellschaft scheitern, wird die Sache richtig haarig. Vor allem dann, wenn jedes Pflegeappartement an einen anderen Investor verkauft ist: Dann muss ein neuer Pächter gefunden werden – auf den sich alle Investoren gemeinsam einigen müssen. Das kann ein recht langwieriger Prozess werden. Der am Ende nicht immer von Erfolg gekrönt ist. Auch Alternativen, wie etwa die Umnutzung des gesamten Gebäudes könnten schwierig werden: Eine Umnutzung müsste umfangreiche Umbaumaßnahmen nach sich ziehen, denn Pflegeimmobilien haben ja eine sehr spezielle, nutzungsorientierte Architektur. Einzel-Appartements auf der einen, Gemeinschaftsräume, Großküchen und ein gemeinsamer Speisesaal auf der anderen Seite.

Fazit

Es gibt viele gute Möglichkeiten, gezielt in Immobilien zu investieren – auch und gerade als Altersvorsorge. Doch der Kauf einer Pflegeimmobilie gehört nur bedingt dazu. Ja, unsere Gesellschaft wird immer älter. Und ja: Pflegeimmobilien sind wichtig und werden vermutlich immer gebraucht. Wer aber für die eigene Altersvorsorge auf Einkünfte aus klugen Investitionen angewiesen ist, sollte sich nur dann eine Pflegeimmobilie kaufen, wenn er noch andere Vorsorgequellen hat, die nicht so viele Risiken wie eine Pflegeimmobilie bergen.