Notartermin erledigt – kommt jetzt noch was?
Viele Menschen beginnen schon nach Unterzeichnung des Kaufvertrags für ihre Immobilie beim Notar, sich zuzuprosten, freudig den Kauf oder Verkauf einer Immobilie zu feiern. Das ist natürlich völlig in Ordnung, damit ist schließlich ein wichtiges Ziel erreicht. Nur, leider: Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags sind immer noch einige Dinge zu erledigen … vor allem für Verkäufer. Wir erklären Ihnen hier, was jetzt noch ansteht.
1. Versicherungen kündigen!
Die wichtigste Versicherung ist sicher die Gebäudeversicherung – die fällt nur beim Verkauf von Häusern oder anderen freistehenden Immobilien an. Dabei gilt: Ein Gebäude sollte keinen Tag lang unversichert bleiben – auch dann nicht, wenn es gerade verkauft wird. Darum bleibt die Gebäudeversicherung des Vorbesitzers so lang bestehen, bis sie der Käufer übernimmt. Oder kündigt. Was er damit tut, kann jeder Käufer völlig frei entscheiden. Wichtig ist nur, dass er dafür sorgt, dass der Vertrag des Vorbesitzers so bald wie möglich geändert oder gelöscht wird. Die Versicherungen gehen in aller Regel davon aus, dass dies der neue Besitzer tut. Aber natürlich sollte der Vorbesitzer die ganze Sache auch nicht aus den Augen verlieren.
Unser Tipp an Verkäufer: Sehen Sie sich die Kündigungsfrist an, notieren den letzten Tag der Laufzeit mit der Vormerkung: „Versicherung anrufen und fragen, ob ich aus dem Vertrag raus bin.“ Natürlich sollte Sie die Versicherung auch von sich aus darüber informieren – aber das kann dauern. Und bis dahin kann eine Kündigungsfrist schon wieder vergangen sein. Hat der Käufer bis dahin nachweislich gar nichts in puncto Gebäudeversicherung unternommen, können Sie ihm die auf die erste Kündigungsfrist folgenden Versicherungszahlungen in Rechnung stellen.
Unser Tipp an Käufer: Um Ärger zu vermeiden, sollten Sie bald nach dem Kauf handeln. Sie können eine neue, finanziell vielleicht bessere Versicherung abschließen – oder übernehmen die alte vom Vorbesitzer. Oft haben ja ältere Verträge (noch) günstige Bedingungen. Prüfen Sie das in aller Ruhe – und handeln dann möglichst bald.
Andere Versicherungen für Häuser und Wohnungen sind nicht ganz so heikel wie die Gebäudeversicherung, vor allem, weil alle anderen schon vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags gekündigt werden können. Das ist natürlich allein Sache des Vorbesitzers: Prüfen Sie bitte ein letztes Mal gründlich, welche Versicherungen Sie sonst noch haben, die auf die Adresse der verkauften Immobilie laufen.
2. Radio, Fernseher, Post und Internet
Die meisten Verkäufer denken von sich aus schnell daran, den Satelliten-, Mobilfunk- und/oder Internetvertrag an der ehemaligen Adresse zu kündigen und gegebenenfalls am neuen Wohnsitz neu abzuschließen oder umzumelden. Wahlweise können Sie auch mit dem neuen Besitzer vereinbaren, diese Verträge einfach auf seinen Namen umschreiben zu lassen. Das bietet sich vor allem dann an, wenn Sie die Immobilie mit dem ausdrücklichen Hinweis auf tolle Online-Verbindungen und Ähnliches verkauft haben.
Was viele aber schlicht vergessen, ist die früher GEZ genannte Gebühreneinzugszentrale für Radio und TV. Heute heißt das „ARD ZDF Deutschlandradio Beitragsservice“, umfasst immer noch Radio UND TV - obwohl das Ganze, ein bisschen irritierend - unter https://www.rundfunkbeitrag.de/ zu finden ist. Es handelt sich in aller Regel um eine Pflichtabgabe – es sei denn, Sie können Gründe zur Befreiung von dieser Abgabe geltend machen. Das müssen Sie allerdings aktiv selbst auf der oben genannten Seite tun. Wer beispielsweise seine Immobilie verkauft und danach in ein Alten- oder Pflegeheim zieht, ist von der Abgabepflicht befreit, wenn er einen Unterbringungsnachweis vorlegt. In diesem Fall übernehmen die Träger der Einrichtung die Gebühren (und rechnen sie natürlich mit den Bewohnern ab.)
Was die „gelbe Post“ angeht, ist die Sache relativ einfach: Ein Umleitungsantrag bei der Deutschen Post ist sogar kostenlos und kann recht leicht hier veranlasst werden: https://www.post-ummelden.de/ Denken Sie aber bitte daran: Es gibt auch noch andere Post- und Paketzustellungs-Dienstleister! Gegebenenfalls alle informieren – oder mit dem neuen Besitzer der Immobilie eine Absprache zur Nachsendung treffen. Natürlich sollten beim Besitzerwechsel auch möglichst schnell alle Namensschilder ausgetauscht werden!
Vergessen Sie auch die Einträge in Telefonbüchern nicht, online oder in gedruckter Form!
3. Weitere Dienstleister
Bei Immobilien in Gemeinschaftseigentum muss unbedingt schnellstmöglich der Verwalter, der Hausmeister oder wer sonst für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zuständig ist, informiert werden!
Unser Tipp: Es ist sowieso Standard, dass bei Eigentümerwechseln von Immobilien in Gemeinschaftseigentum die Protokolle der letzten Eigentümersitzungen übergeben werden. Da steht ja auch die Adresse des oder der Zuständigen drauf – weisen Sie als Verkäufer den Käufer am besten einfach darauf hin. Denn es ist besser, wenn „der Neue“ sich dort selbst meldet.
Und dann gibt es noch Gas, Wasser, Strom, Abwasser und Müll. Hier gelten je nach Immobilie unterschiedliche Regelungen. Abwasser und Müll werden meist über die Städte verwaltet, für Gas, Wasser und Strom gibt es in aller Regel separate Anbieter. Verkäufer sollten hier alle Verträge prüfen – und gegebenenfalls die Anbieter selbst informieren. Ausnahme:
4. Kommunale Angelegenheiten
Die gute Nachricht ist: Mit dem Eintrag eines neuen Besitzers im Grundbuch werden in aller Regel auch die kommunalen Behörden automatisch informiert. Gegebenenfalls bitte zu gegebener Zeit noch mal nachfragen! Problematisch wird es oft mit der Abrechnungsfrist: Grundsteuern werden in der Regel jährlich in Rechnung gestellt, Müll- und Grundwasser-Abgaben manchmal getrennt davon vierteljährlich. Da hilft nur eins: Verkäufer sollten das im Vorfeld recherchieren – und sich mit dem Käufer einigen, wer welche Gebühren für welchen Zeitraum übernimmt. Am besten in einer kurzen, schriftlichen Notiz festhalten – geht auch prima per Mail.
5. Kommunal und vom Notar begleitet
In fast allen Bundesländern ist es üblich, dass der Notar direkt nach Vertragsunterzeichnung zwei Dinge klärt, bzw. erledigt:
- Er prüft, ob die Stadt oder Kommune ihr Vorkaufsrecht auf die Immobilie – das sie immer hat – geltend machen will.
- Er veranlasst eine Eigentumsvormerkung für den neuen Besitzer im Grundbuch. Dies ist die sogenannte Auflassungsvormerkung. Erst, wenn dann auch noch die Kaufsumme überwiesen ist, wird der neue Besitzer im Grundbuch eingetragen.
Genau das ist der Punkt, an dem der ehemaligen Besitzer dem Käufer den oder die Schlüssel übergeben sollte. DAS ist jetzt wirklich der endgültige Schluss des Verkaufsprozesses!
